Продолжается выход на рынок новых сетей и брендов. Спрос на торговые помещения стабильно растет, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавное повышение. Среди наиболее заметных событий на рынке торговой недвижимости в начале 2012 года можно отметить заключение сразу нескольких сделок по приобретению торговых сетей. Так, совладельцы аптечной сети А5 купили 26% ОАО «Мособлфармация» у инвестфонда Hi Capital. Инвесткомпания А1, одно из подразделений “Альфа-групп”, приобрела 55,66% сети “Формула кино”. Развивающий в России и Европе американские пиццерии Sbarro холдинг “Г.М.Р. Планета гостеприимства” приобрел сети “Елки-палки” и “Маленькая Япония” у Alfa Capital Partners, управляющей личными активами владельцев “Альфа-групп”. Некоторые компании заявили о будущих инвестиционных сделках, основные из которых приведены в таблице.
Планируемые сделки по продаже торговых сетей, I квартал 2012 г.
Наименование сети/ Продавец
Покупатель
Комментарии
Цена продажи
Норма
n/a
продажа 22 магазинов в Санкт-Петербурге
$50-60 млн
Техносила
n/a
продажа договоров на аренду помещений, товарных остатков и бренда
$200-250 млн
Вестер/Сбербанк- Капитал
n/a
сети принадлежит 47 гипермаркетов и супермаркетов, расположенных России и Белоруссии
$250 млн
ООО ММОС (Ситистор)
Billa (REWE Group)
15 магазинов, работающих под вывеской “Ситистор” (ранее “Рамстор”)
$80 млн
Берингов пролив Дельта
“Эльдорадо”
сеть состоит из 28 торговых точек в 27 городах Центральной России
$20-40 млн
Рембыттехника
“Эльдорадо”
сети принадлежит около 40 магазинов в Уральском и Сибирском федеральных округах
$70-90 млн
Доктор Столетов
n/a
количество сети насчитывает около 418 аптек
$50-60 млн
Евросеть
МегаФон и Ростелеком
Продажа контрольного пакета
$1,7-1,8 млрд
По данным аналитиков Praedium Oncor International, 1 квартал 2012 года стал примечателен также анонсами сразу нескольких крупных инвестиционных сделок в отношении объектов недвижимости. TriGranit Development Corporation продала принадлежащие ей 50% в проекте ТРЦ “Мозаика” структурам акционера девелоперских компаний RGI International и Rusresorts Петра Шуры. Кроме того, RGI International продает принадлежащий ей универмаг “Цветной” общей площадью 36 500 кв.м. Podium продает здание бывшего Дома моделей на Кузнецком мосту, в котором сейчас располагается магазин Podium Concept Store. Внешэкономбанк рассматривает продажу расположенного в центре Москвы торгово-деловой комплекса "Новинский пассаж" площадью 80 000 кв.м за $400 млн.
В наступившем году продолжилось укрепление позиций в торговом сегменте крупных сетевых ритейлеров. Многие иностранные и российские игроки, сохраняющие уверенные позиции в Москве и Московской области, постепенно осваивают регионы, среди них: “О’Кей”, “МакДоналдс”, “Г.М.Р. Планета Гостеприимства”, Zolla, “Буду мамой”, “Детский мир”, “Ашан”, “Эльдорадо”, Metro Cash & Carry, Centro, сеть по продаже детских игрушек “Бегемотик”, сеть Westland, Fix Price, INCANTO, сеть ресторанов “Росинтер”, “Спортмастер”, Gift Idea, Orby, “Магнит” и др. Что характерно, меньше всего расширение ритейлеров коснулось Московского региона.
Начало текущего года охарактеризовалось заявлениями некоторых сетей о своем репозиционировании. Так, например, финская фармацевтическая компания Oriola-KD сообщила о своих планах перевести принадлежащие ей сети “Старый лекарь” и “О3 Аптека” в формат дискаунтера.
В первом квартале 2012 года было анонсировано строительство нескольких крупных объектов торговой недвижимости. Так, рядом с бизнес-школой “Сколково” в ближайшие два года Millhouse Романа Абрамовича приступит к строительству ТРЦ общей площадью 100 000 кв.м. Новый ТРЦ, строительство которого начнется в мае-июне 2012 года, общей площадью 142 500 кв.м и с парковкой на 2 400 машино-мест откроется на пересечении Остафьевской улицы и Чечерского проезда в 4 квартале 2013 года.
Среди новых направлений торгового девелопмента популярным становится строительство ритейл-парков. Например, группой ОПИН анонсировано строительство ритейл-парка на 30 000 кв. м в 16 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Ставшие популярными в 2011 году детские тематические парки продолжат открываться и в 2012 году. Один из таких парков под брендом “Мастерславль” появится в башне Evolution Tower в “Москва-сити” в конце 2012 года. Детский тематический парк может появиться также в районе Нагатинский затон на юге Москвы.
Предложение объектов торговой недвижимости
15 февраля 2012 года состоялось официальное открытие торговой галереи общей площадью 27 800 кв.м и арендуемой 21 000 кв.м в составе МФК “Гостиница “Москва”. Еще одним торговым объектом, открывшимся в 1 квартале 2012 г., стал EGO Mall общей площадью 11 240 кв.м и арендуемой 5 500 кв.м. Таким образом, из заявленных на 1 квартал 2012 г. 186 341 кв.м торговых площадей открылось только 26 500 кв.м (14,2%).
На конец 1 квартала 2012 года общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,8 млн. кв. м, из которых 4,1 млн. кв.м - торговые площади.
До конца 2012 года к открытию заявлено около 550 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых намечено на период с апреля по декабрь текущего года, можно отметить следующие: ТРЦ “Июнь” в г.Мытищи (GBA – 173 000 кв.м, GLA – 78 000 кв.м), ТРК “Гудзон” (GBA – 123 000 кв.м, GLA – 70 000 кв.м), ТРЦ “Калейдоскоп” (GBA – 118 720 кв.м, GLA – 41 000 кв.м) и другие.
Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2012 года
Объект/ Property
Адрес/ Address
Общая пл-дь, кв.м/ Total area, sq.m
Торговая пл-дь, кв.м/ Retail area, sq.m
ТРЦ “Июнь” / June SEC
г. Мытищи / Mytischi
17300
78000
ТРК “Гудзон” / Gudzon SEC
Каширское ш., 12 / Kashirskoye highway, 12
12300
70000
ТРЦ “Красный Кит”, 2 очередь / Krasnyi Kit SEC, 2nd phase
г. Мытищи / Mytischi
62800
45500
ТРЦ “Калейдоскоп” / Kaleydoskop SEC
Химкинский б-р, 7-23 / Himkinskiy boulevard, 7-23
118720
41000
Outlet Village Belaya Dacha
г. Котельники / Kotel’niki
н/д
38000
Fashion House Outlet Center
Ленинградское ш., пос. Черная Грязь / Leningradskoye highway, Chernaya Gryaz’ village
38641
28765
Vnukovo Оutlet Village
Киевское ш. / Kievskoye highway
46970
ТРЦ “Отрада” 2 фаза / Otrada SEC, 2nd phase
Пятницкое ш., 2 / Pyatnickoe highway, 2
66200
36 200 (2 фаза)
51000
26 000 (2 фаза)
ТРЦ “Парус” / Parus SEC
г. Химки, Новокуркинское шоссе, 1 / Khimki, Novokurkinskoye highway, 1
35500
25760
ТЦ “Фаворит” / Favorit SC
Южнобутовская ул., 8 / Yuzhnobutovskaya St., 8
37000
24000
ТРЦ “Парк”, 2 очередь / Park SEC, 2nd phase
г. Красногорск / Krasnogorsk
25000
17500
ТРЦ “Москворечье” / Moscvorech’e SEC
Каширское ш. / Kashirskoye hughway
29750
16645
ТРЦ “Июнь” / June SEC
г.Красногорск/ Krasnogorsk
25000
15000
МФК на Шлюзовой наб. / MFC at Shlyuzovaya quay
Шлюзовая наб., 4/2 / Shlyuzovaya quay, 4/2
29000
14226
ТЦ МЦ / MC SC
Миклухо-Маклая ул., 36 / Miklukho- Maclaya Str., 36
15000
13000
ТЦ “Мосфильмовский” / Mosfilmovsky SC
Пырьева ул., вл. 2 / Pyryeva St., 2
16585
8780
ТЦ “Измайловский” / Izmaylovskiy SC
4-я парковая ул., 16 / 4th Parkovaya St., 16
16773
12246
ТЦ “Солнечный Рай” / Solnechny Raiy SC
г. Красногорск, Ленина ул., 35 / Krasnogorsk, Lenina Str., 35
11400
8000
ТЦ “Сомбреро” / Sombrero SC
Варшавское шоссе, 152А / Varshavskoye highway, 152A
17300
6112
Торгово-офисный комплекс / Retail and office complex
Снежная ул., д.26 / Snezhnaya Str., 26
26000
6000
ТЦ “Свиблово” / Sviblovo SC
Снежная ул., 27 А, Б, Г / Snezhnaya Str., 27 A, B, G
18215
5850
ТЦ “На Профсоюзной 118” / Na Profsoyuznoy 118 SC
Профсоюзная ул., д.118 / Profsoyuznaya Str., 118
7800
5500
МФК “Олимпик Холл” / Olimpyc Hall MFC
Олимпийский пр-т, д.16 / Olimpiysky Ave., 16
23107
2215
ТК в Люблино / SC in Lyublino
Новороссийская ул., д.25 / Novorossiyskaya Str., 25
31 666
н/д
Объем вакантных торговых площадей в Москве планомерно сокращается. На сегодняшний день уровень вакансий в целом по рынку составляет порядка 4% (что составляет примерно 164 000 кв.м торговых площадей). Ожидается, что этот показатель продолжит плавное снижение и к концу года может приблизиться к 3%.
Среди существующих на сегодняшний момент качественных объектов по объему торговых площадей преобладают, в основном, окружные торговые центры (41%), а также суперрегиональные (25%).
Больше всего площадей в качественных торговых центрах сосредоточено в зоне от ТТК до МКАД (47%), а также на МКАД (22%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.
Основная доля помещений стрит-ритейл (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.
Спрос на объекты торговой недвижимости
Наиболее активными арендаторами качественных торговых площадей по-прежнему остаются крупные торговые сети, розничные сети магазинов одежды и обуви, магазины детских товаров.
Наиболее крупные сделки аренды в сегменте торговой недвижимости, 1 квартал 2012г.
Компания / сеть
Объект / город
Площадь, кв.м
Ашан
ТРЦ / Красноярск
22000
Rautakesko
Зеленоград
15200
Ашан
ТРЦ “Мегамаг” / Ростов-на-Дону
9000
О’Кей
Воронеж
8566
Selgros Cash&Carry
Казань
8000
Inditex
ТРЦ “Весна!” / Москва
5000
Магнит
ТРЦ “Север” / Оренбург
4725
Кронверк Синема
ТРЦ “Весна!” / Москва
4000
Bosco di Ciliegi
ГУМ / Москва
3000
Ресторан «Апельсин»
БЦ “Ньютон” (Nagatino i-Land) / Москва
2140
О’КЕЙ-Экспресс
ТЦ “Сомбреро” / Москва
2000
Lady & Gentleman CITY
ГУМ / Казань
2000
Спортмастер
ТЦ на ул.Октябрьская / Тула
1513
Бахетле
БЦ “На Спасской” / Москва
1420
MaxFitness
ТРК “Ереван Плаза” / Москва
1400
Детский Мир
ТРЦ “Каскад” / Чебоксары
1378
Спортмастер
Челябинск
1342
ресторан Ragout
БЦ “Олимпик Холл” / Москва
1000
В первом квартале 2012 года стало известно о выходе на российский рынок торговой недвижимости ряда новых ритейлеров. Наибольшее количество новых брендов появилось в сегменте одежды и обуви, заметную активность традиционно проявили продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания. Среди новых иностранных брендов, вышедших на российский рынок в начале 2012 года, представлены: международная сеть магазинов пончиков Krispy Krem, сеть магазинов 7-Eleven, японская ресторанная сеть Toridoll, сеть Fasta Pasta, виски Label 5, Juicy Couture, Sportslab Marketing, датская марка Sand, сеть недорогих обувных магазинов Kari, сеть быстрого питания Quiznos и другие. Первый магазин игрушек сети Hamleys в России откроется в мае в ТРЦ “Европейский” и станет крупнейшим специализированным магазином игрушек в стране.
Ставки аренды на объекты торговой недвижимости
Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 2011 года.
Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл в начале 2012 года продемонстрировали заметный рост: по сравнению с 4 кварталом 2011 года стоимость аренды возросла на 10-15%. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года. При этом ставки в данном сегменте традиционно демонстрируют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль при этом играет транспортная и пешая доступность объекта.
На фоне снижения объемов предложения качественных торговых площадей ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы также продолжают демонстрировать умеренный рост, который, однако, в отличие от сегмента стрит-ритейл, в 1 квартале 2012 года был менее значителен: ставки в ТЦ Москвы за указанный период выросли на 2-3%.
Обзор подготовлен специалистами компании Praedium Oncor International