Среди основных тенденций уходящего года на рынке торговой недвижимости отметим сокращение нового предложения в два раза по сравнению с 2009 и 2010 годами и перенос сроков открытия ТЦ. Общая площадь торговых центров, срок ввода которых был отложен с 2011 на 2012 год, составила 317 196 кв.м (GBA – 189 222 кв.м).
Также стоит отметить уменьшение масштабности заявляемых к строительству проектов ТЦ. Так в 2012г. планируется только один объект, арендопригодная площадь которого превышает 50 000 кв.м – ТЦ GoodZone, проект который должен быть введен ещё в 2008 г., но из-за кризиса его строительство было «заморожено».
Предложение
Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных торговых центрах Москвы по итогам 2011г. составило 4 130 000 кв.м. Обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.
В 2011 г. было введено в эксплуатацию 370 000 кв.м (GLA – 231 000 кв.м) торговой недвижимости.
Ограничение на строительство в центре Москвы уже сказалось на некоторых проектах, а именно: в 2011г. отменили проекты ТРЦ под площадью Тверской Заставы (113 500 кв.м) и ТРЦ «Авиапарк» (260 000 кв.м) на Ходынском поле, а вТРЦ «Павелецкий» планируют максимально уменьшить торговую площадь (117 000 кв.м).
В 2012 году, согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 411 000 кв.м арендопригодных торговых площадей. Заявленные к строительству в текущем году проекты располагаются преимущественно в спальных районах столицы и в районе МКАД. В 2012 г. будет наблюдаться дальнейшая децентрализация рынка. В будущем году будут введены первые Outlet-центры.
Снижение объемов нового предложения приведет к увеличению дефицита качественных объектов. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 2011 г. не превышает 4-5%. Однако в старых, концептуально неудачных ТЦ уровень вакансий достигает в среднем 7-10%, в некоторых объектах доходит и до 20%. Во многих ТЦ с удачным местоположением и успешной концепцией есть большие листы ожидания на площади. Учитывая ограничение и снижение темпов строительства новых объектов в Москве и при этом возросший спрос на качественные площади со стороны ритейлеров, доля вакантных площадей в качественных объектах будет иметь тенденцию к снижению.
Знаковые проекты торговых центров Москвы, 2011-2012 гг.
Название ТЦ
Общая / арендуемая площадь, кв.м
Ввод в эксплуатацию / статус
Северное сияние
20 000 / 12 250
1Q 2011
ТПУ Планерная
50 380 / 14 790
1Q 2011
AFI Mall City
179 400 / 114 000
1Q 2011
Авентура (Avenue 77)
35 000 / 20 000
2Q 2011
«Отрада» Митино
85 000 / 70 000
4Q 2011
Торговая галерея гост. Москва
21 000 / 18 600
2012
Парус
35 500 / 17 000
2012
Outlet Village Белая Дача 1 ph
24 000 / 22 000
2Q 2012
ТЦ «МЦ»
15 700/ 12 400
2Q 2012
Калейдоскоп
119 000 / 41 000
2012
ТЦ Авиамоторная
26 000 / 22 000
2012
Конфетти (Street)
32 696 / 20 622
2012
Сомбреро
17 300 / 6 112
2012
ТРЦ GoodZone
120 000 / 70 000
2012
Fashion House
38 600 / 26 765
2013
ТЦ Варшавское шоссе
37 000 / 10 000
2013
Outlet Village Внуково
16 800 / 16 000
2013
River Mall
260 000 / 91 200
2013
Рио Ленинский
76 000 / 50 000
2013-2014
Весна
70 722 / 57 335
2013-2014
Москворечье
24 490 / 19 780
2013
Спрос
В 2011 г. было заключено рекордное количество сделок по покупке торговых центров. Общий объем GLA которых составил 187 000 кв.м.
Несмотря на негативные макроэкономические показатели второго полугодия, девальвацию рубля, ожидание «второй волны» кризиса, некоторые ритейлеры продолжали активную экспансию на рынке.
В 2011 году на московский рынок торговли вышли: Victoria’s Secret, Imaginarium, Banana Republic, American Eagle Outfitters, Reiss, FireTrap, Desigual, Wendy’s, La senza, Rautakesko и др.
Не все были столь успешны. «Евросеть», в прошлом году открывшая 2 гипермаркета под собственным брендом, решила отказаться от этого формата в пользу магазинов меньшей площади. «Домашний интерьер» вышел из соглашения с Austrian Leiner Group (Kika) и после ребрендинга, стал развивать сеть гипермаркетов Hoff. Среди знаковых событий года отметим покупку «Евросетью» ЗАО «Сигма Трейд» (управляет салонами связи «Альт Телеком» (520 салонов).
Среди крупнейших сделок слияния / поглощения компаний выделим покупку ГК «Дикси» 100% ГК «Виктория», а также покупку владельцем «Седьмого континента» (Александр Занадворов) «Мосмарта». Кроме того, Unilever заключил соглашение о приобретении 82% акций концерна «Калина» за 390 млн евро.
В 2012 году также планируют продолжить экспансию следующие федеральные и международные сети, а именно: «Ашан», «О'Кей», «Азбука вкуса», «Дикси Групп», Х5 Retail group, Mango, Kira Plastinina, Incity, «Детский мир», «Эльдорадо», «Техносила» и др.
Согласно прогнозам, в 2012 г. ритейлеры ужесточат свои требования к помещениям. Спрос будет по-прежнему сильно зависимым от параметров ТЦ и эмоциональных колебаний на рынке.
Знаковые сделки по покупке торговых центров в Москве, в 2011 году
Название ТЦ
Площадь (GBA/GLA), кв.м
Продавец
Покупатель
ТРЦ GoodZone
120 000 / 70 000 (25% проекта – 17 500 GLA)
В 2007 г. фонд приобрел 75%, у «Феникс Девелопмент»
Immofinanz Group
ТРЦ «Филион»
104 700 / 52 260
МТЗ «Рубин»
«Комплексные инвестиции»
ТРЦ им. Райкина
75 000 / 24 000
ОАО ОПИН
ГК «Ташир»
ТК «Горбушкин двор»
51 000 / 35 000
МТЗ «Рубин»
«Комплексные инвестиции»
ТРЦ «Калужский»
29 000 / 18 100
MCG и Z-Build
Структуры М. Гуцериева и М. Шишханова
3 ТЦ «Метромаркет» (Тимирязевская, Сокол, Пролетарская)
19 500 / 13 000
Capital Group
РМБ Инвест
Dream House
12 580 / 9 500
Информация не раскрыта
Romanov Property Holdings Fund
«Метромаркет» на Шаболовке
9 000 / 6 350
Capital Group
UFG Real Estate
«Новинский пассаж»
78 000 / 11 500
Доля Москвы. 24,99% уставного капитала
Sutton Holding
Арендные ставки
В 2011 году рост арендных ставок был умеренным и составил порядка 5%.
К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести:
- Уменьшение суммы обеспечительного платежа, замена его банковской гарантией, либо отсутствие каких-либо обеспечений;
- Замена пункта о ежегодной индексации на пункт об изменении арендной ставки в большую или меньшую сторону в зависимости от годовых финансовых результатов работы в данном конкретном магазине;
- Переход на процент с оборота;
- Многие, особенно крупные ритейлеры, условием вхождения в проект ставят необходимость выполнения отделки их помещения собственником за свой счет, с учетом всех технических требований арендатора;
- Указание необходимого количества подписанных договоров аренды в момент открытия ТЦ. В случае, если в объекте не будет согласованного процента арендаторов к моменту открытия, арендатор вправе не открыться до заполнения объекта, либо собственник должен снизить арендную плату.
Дефицит качественных торговых площадей в 2012 г. спровоцирует дальнейший годовой рост арендных ставок в районе 7-10%. В некачественных объектах с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем подвергнутся редевелопменту.
Диапазон ставок аренды для арендаторов торговых центров Москвы, IV квартал 2011 года
Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer