В течение 2010 года ситуация в данном сегменте изменилась коренным образом. На фоне улучшения динамики макроэкономических показателей, снижения уровня безработицы и повышения доходов населения увеличились темпы роста оборота розничной торговли, а вместе с этим активизировались арендаторы и покупатели торговых площадей. С начала 2010 года отмечается постепенное восстановление рынка, на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных торговых площадей плавно сокращается, что приводит к постепенному повышению ставок аренды и цен продажи. Наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже полностью заполненными. В целом можно сказать, что для собственников торговых центров с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью у них нет, и, более того, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания.
На фоне сокращения объемов свободных площадей в качественных торговых центрах изменились и условия аренды. На смену системам выплат арендных платежей, основанных на проценте с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, которые были широко распространены во время кризиса, пришла смешанная схема, основанная на высокой фиксированной части и проценте с оборота. Ушли в прошлое и различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
Оживление на рынке торговой недвижимости проявилось в повышении активности международных и российских ритейлеров и торговых операторов. На российский рынок вышло несколько новых международных торговых сетей, среди которых японский ритейлер UNIQLO, одежный ритейлер из Франции Kiabi, испанская сеть обувных магазинов Camper, британская торговая сеть Quiz и другие. Среди международных ритейлеров, объявивших о своем намерении выйти на российский рынок в 2011 году - American Eagle, Abercrombie & Fitch и Petit Patapon, «Ко-оп» и другие.
Активность российских ритейлеров проявилась в открытии новых магазинов как в Москве, так и в крупных региональных городах. Наиболее активны были продуктовые ритейлеры, магазины детских товаров и сети DIY.
Одной из характерных тенденций 2010 года стал высокий интерес собственников и девелоперов к реконцепции уже существующих объектов. Это вызвано обостряющейся конкуренцией: кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции, в результате на рынок выходит все больше современных торговых центров, отвечающих возросшим требованиям потребителей. Так, например, смена концепции ожидает ТРЦ «Вэймарт», который станет аутлет-центром, а первый в России торговый центр западного образца «Капитолий» в Кунцево, построенный в 1997 году, будет снесен, на его месте появится многофункциональный комплекс.
За годы своего развития рынок российской торговой недвижимости эволюционировал от небольших торговых центров к крупным торгово-развлекательным форматам. Во время и после кризиса выбор потребителей сместился в сторону более практичных покупок, появилась необходимость в новых решениях. Аутлет-моллы – новый для российского рынка формат торговых центров, который в полной мере соответствует текущим потребностям рынка, т.к. представленные в нем товары предлагаются со значительными скидками и в большом ассортименте. Первые аутлеты появятся в столичном регионе уже в 2011 году. Ими станут Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House и обновленный Вэймарт.
В 2011 году доля свободных площадей в сегменте торговой недвижимости продолжит сокращаться, а ставки аренды на торговые площади возрастут. В ближайшие 2 года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос на торговую недвижимость. Многие ритейлеры и торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно.
Предложение
На 31 декабря 2010 года объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,3 млн. кв.м (GBA) и 3,8 млн. кв. м (GLA). Объем свободных помещений в торговых центрах Москвы снизился в 2010 году примерно на 40%, доля вакантных площадей по состоянию на конец года составила 7-8% в среднем по рынку. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года пустовало приблизительно 300 000 кв.м. торговых площадей. В 2010 году было введено несколько новых объектов с суммарной площадью около 1,2 млн. кв.м (GBA) и 500 000 кв.м (GLA). Таким образом, прирост общего предложения торговых площадей в Москве в 2010 году составил примерно 16%, а общий объем нового строительства в 2010 году оказался на 17% меньше, чем в 2009.
Среди наиболее знаковых объектов, открытие которых состоялось в 2010 году – ТРЦ «Вегас» на пересечении Каширского шоссе и МКАД общей площадью почти 400 000 кв.м и арендуемой 120 000 кв.м, ТРК «Гагаринский» на улице Вавилова (GBA 200 000 кв.мб GLA 70 000 кв.м), а также ТЦ «Цветной Бульвар» (GBA 36 750 кв.м GLA 18 000 кв.м), частично открывшийся в конце 2010 года.
Даты открытия нескольких крупных объектов, изначально заявленных на 2010 год, были перенесены на 2011 год. Среди них такие крупные, как, например, ТРЦ AFIMALL City общей площадью почти 180 000 кв.м и арендуемой около 114 000 кв.м и ТЦ River Mall (GBA 258 000 кв.м, GLA 90 000 кв.м).
Ожидаемый ввод новых качественных торговых площадей в 2011 году превысит значение 2010 года и составит около 600 000 кв.м, при этом общая площадь планируемых объектов будет около 1,3 млн. кв.м.
Среди существующих на сегодняшний момент качественных торговых объектов преобладают в основном окружные торговые центры (42%), а также суперрегиональные (23%).
Львиная доля площадей в качественных торговых центрах сосредоточена в зоне ТТК-МКАД (48%), а также на МКАД (24%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.
В сегменте стрит-ритейла существующее предложение с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: вновь появляющиеся помещения моментально уходят с рынка. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.
Основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.
Спрос
Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские и иностранные ритейлеры. Компании Media Markt, «Ашан», Х5 Retail Group, О’кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI активно рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Кроме того, крупнейшие ритейлеры продолжают наращивать торговые площади. Приоритетными форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.
Возрождается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в ТРЦ «Гагаринский», ТРЦ «Вегас» и других новых и успешных торговых объектах еще до окончания строительства. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК AFIMALL City. Кроме того, намечается тенденция укрупнения площадей открываемых магазинов.
Заметную активность на рынке продолжают проявлять магазины детских товаров. Например, сеть «Дети» заняла 3000 кв.м в ТРЦ «Мега – Белая Дача», а также стала якорным арендатором в ТРЦ «Ключевой», где арендовала 1500 кв.м. «Детский мир» займет 1940 кв.м в ТРЦ «Гагаринский». Магазин детских товаров Limpampo площадью 1800 кв.м откроется в торгово-развлекательном центре «Вегас».
В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.
Наиболее активны в сегменте стрит-ритейл в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов и банки. Причем формат спроса со стороны банков после кризиса претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то в 2010 году банкам были интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100-150 кв.м, площади 50 кв.м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.
В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.
Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.
Ряд политических изменений, произошедших в столице в текущем году, не обошел стороной и сегмент стрит-ритейла: так, например, из-за запрета парковки автомобильного транспорта на улице Тверская, арендаторы помещений в этом торговом коридоре потеряли часть клиентского потока.
Заметным событием на рынке торговой недвижимости г. Москвы стало также принятие распоряжения о сносе палаток и ларьков, которое подняло спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах домов.
Ставки аренды
После кризисного падения в конце 2008 года и первой половине 2009 года ставки аренды на помещения в торговых центрах г. Москвы в начале 2010 года стабилизировались, а с 3 квартала 2010 года продемонстрировали 20%-ный рост. Средний уровень ставок аренды на помещения в качественных торговых центрах г. Москвы возрос с $1100-1300/кв.м в год в середине 2010 года до $1300-1500/кв.м в год в 4 квартале.
Следует отметить, что ставки аренды на помещения в торговых центрах существенно варьируются в зависимости от профиля арендатора, занимаемой площади и расположения помещения.
В среднем ставки аренды на помещения в торговых центрах по состоянию на конец 2010 года составили:
- $100-300/кв.м в год для якорных арендаторов;
- $100-120/кв.м в год для развлекательной зоны;
- $800-4500/кв.м в год для арендаторов торговой галереи.
В 2011 году при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды продолжится и может составить до 30% в годовом исчислении.
Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года.
Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в зависимости от расположения (по состоянию на декабрь 2010 г.)
Расположение
Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
В пределах СК
800 – 4 500
От СК до ТТК
600 – 2 500
От ТТК до МКАД
300 – 1 100
Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в торговых коридорах г. Москвы (по состоянию на декабрь 2010 г.)
Торговый коридор
Арендная ставка, $/кв.м в год
Тверская ул.
3 000 – 4 500
Петровка ул.
2 500 – 4 000
Кузнецкий Мост ул.
2 000 – 3 500
Арбат ул.
2 000 – 3 000
Пятницкая ул.
1 800 – 2 500
Кутузовский проспект
1 500 – 2 500
Проспект Мира
1 500 – 2 500
Маросейка ул.
1 500 – 2 500
Большая Дмитровка ул.
1 500 – 3 500
1-я Тверская-Ямская ул.
1 200- 2 000
Мясницкая ул.
1 100 – 2 000
Ленинградский проспект
1 000 – 2 100
Ленинский проспект
800 – 1 500
Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в зависимости от профиля арендатора (по состоянию на декабрь 2010 г.)
Профиль арендатора
Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
Продовольственные товары
400 – 1 000
Ресторан
600 – 1 500
Обувь / Одежда
800 – 2 000
Банки
800 – 2 000
Аптеки / Оптика
1 000 – 1 500
Кафе
1 000 – 2 500
Ювелирные изделия
1 500 – 3 000
Наиболее крупные торговые объекты, открытые в 2010 году
Название/ Property
Адрес/ Address
Общая пл-дь
Торговая пл-дь
Вегас
Каширское шоссе
398000
120000
Гагаринский
Вавилова ул., 3
200000
70000
«РИО» г. Реутов
г. Реутов, МКАД, 2-й км, внешняя сторона
175000
70000
Мебельный центр «Армада»
Варшавское шоссе, 140
65000
42000
Маркос Молл
Алтуфьевское шоссе
41800
36200
Твой Дом, 2 очередь
МКАД, 66-й км
57000
26000
Вива
Поляны ул.
32000
24000
Речной вокзал, 1 очередь
Фестивальная ул., 2В
26000
18200
Цветной бульвар (частичн. откр.)
Цветной б-р., 15 с.1
36765
18000
Ключевой
Борисовские пруды ул.
26000
13700
Азовский
Азовская ул., 28 В
21715
10373
Metro Cash & Carry
Московская область, деревня Черная Грязь
14500
9000
Реал
MO гор.пос. Андреевка, ул. Жилинская, 1 с.1
13000
8000
Торговая галерея Военторг
Воздвиженка ул., 10/2
9000
6500
Радужный
Енисейская ул., 23-25
7000
3700
Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 году
Название/ Property
Адрес/ Address
Общая пл-дь
Торговая пл-дь
Mall of Russia (AFIMALL City)
ММДЦ центральное ядро
179423
114213
River Mall
Автозаводская ул., 16-18
258000
90000
ТЦ на 19км МКАД
19км МКАД
281000
90000
Outlet Village Belaya Dacha
14км МКАД
42050
38000
Калейдоскоп
Химкинский б-р, 7-23
102000
35000
Парус
г. Химки, Новокуркинское шоссе, 1
35500
25760
Курский
Варшавское шоссе, 148
39500
n/a
Brandcity (реконцепция ТЦ «Вэймарт»)
МКАД, 26-й км
30000
24500
ТЦ в рамках проекта гостиницы «Москва»
Охотный ряд ул., 2
27000
22000
Фаворит
Южнобутовская ул., 8
37000
21900
Северное Чертаново ТРЦ
Мкр. Сев. Чертаново, 1А
31000
20000
Воробьевы горы
Мосфильмовская ул., 70
25000
18000
ТПУ Планерная
Планерная ул.
50380
14790
Веста
3 км МКАД по Новорязанскому шоссе
18000
12000
Речной вокзал, 2 очередь
Улица Гурьянова, 49-55
15000
11000
ТЦ «МонАрх»
Ленинградский проспект, 31А, стр.1
16000
10750
Измайловский
4-я парковая ул., 16
17600
9100
ТЦ на ул. Миклухо-Маклая
Миклухо-Маклая ул., 37
15000
9000
Мосфильмовский
Пырьева ул., вл. 2
14760
8780
Ego Mall
Дежнева пр-д, д. 23
11240
5500
Торговый центр в рамках МФК Summit
Тверская ул., д. 22
64000
5482
Обзор подготовлен компанией Praedium ONCOR International.