Компания ASTERA в альянсе с Atisreal International представляет обзор основных показателей и тенденций рынка офисной недвижимости и инвестиций Европы на начало 2009 года.
Показатель объема сделок в сегменте офисной недвижимости в Европе продолжил снижаться в 4-м квартале 2008 года и снизился на 19% по отношению к началу года, после достижения максимального значения в 3-м квартале 2007 года. Самый стремительный и существенный спад произошел в Гааге и Мадриде, где рынки упали соответственно на 66% и 49% в течение 2008 года. Лондонский рынок показал снижение объема сделок на 30%, в то время как в Париже и Амстердаме этот показатель снизился приблизительно на 12%. Однако, на основных рынках Европы наблюдаются и обратные тенденции. Офисная недвижимость Германии в 2008 году продемонстрировала относительную стабильность, хотя экономический спад сказался и в этом регионе. После достижения пика в 2007 году, объем сделок в Мюнхене, Франкфурте и Берлине сократился до уровня 2006 года. На рынке Брюсселя уменьшился объем сделок, но их количество сохранилось на прежнем уровне.
Уровень арендной ставки оставался стабильным из-за дефицита предложения офисных помещений в центральных деловых районах крупных европейских городов. Быстрый рост предложения в Лондоне вызвал повышение доли вакантных площадей более чем на 5%, что привело к первому снижению арендных ставок в Европе. Фактически, арендные ставки упали на 2% к концу года, предопределив будущее падение в 2009 году.
Иная ситуация в Испании: несмотря на то, что объем предложения в центральной деловой зоне Мадрида увеличился в 2 раза в течение года, уровень вакантных площадей здесь все еще невысок и ничто не предвещает значительного падения ставки в течение 2009 года. Количество свободных офисных помещений в центральных деловых районах Парижа, Афин и крупных немецких городов существенно сократилось в 2008 году. Это объясняет тот факт, что арендные ставки в этих регионах остались без изменений и даже выросли в Мюнхене. Аналогичная ситуация и в Брюсселе, где рынок офисной недвижимости все еще не насыщен.
Однако рынок аренды офисной недвижимости оказался более устойчивым к кризисным явлениям по сравнению с рынком инвестиций. В течение 2008 года все крупные рынки Европы сократились более, чем на 50% - за исключением рынков Москвы и Мадрида. В центральном Лондоне объем инвестиций сократился примерно на 66%, в Париже и Лиссабоне – на 53%, на 70% сократился рынок инвестиций в недвижимость Германии. Крупные сделки совершаются все реже, а основную активность на рынке проявляют покупатели, располагающие наличными средствами. Показатели доходности в Германии отличаются от Лондонских на 75 базисных пунктов, и очевидно, что в 2009 году им предстоит значительный рост.
Сокращение активности на инвестиционном рынке отражает продолжающиеся финансовые проблемы его участников. Спад рынка удерживает собственников недвижимости от продажи объектов по текущим ценам и эта ситуация сохранится до тех пор, пока они не примут сложившиеся рыночные реалии.
Сравнительная таблица показателей рынка офисной недвижимости ведущих европейских городов по итогам 2008 года (в сравнении с итогом 2007 г.):
Город
Объем сделок
Объем открытого предложения
Уровень вакантных площадей
Динамика арендной ставки
Объем инвестиций
Лондон
Падение на 30%, 850 000 кв.м
Рост предложения на 50%
0,063
Снижение на 18%, 1100 €/кв.м/год
Падение более чем на 60%
Париж
1 932 000 кв.м, уменьшился на 12%. Вне центра – рост на 17%
1 700 000 кв.м
0,06
Не изменилась в 2008-м, 850 €/кв.м/год
Падение на 55%, составил 8,2 млрд. евро
Берлин
468 000 кв.м, падение 6% относительно 2007 г.
1,51 млн. кв.м
7,7%, незначительное снижение
264 €/кв.м/год, в 2009 не будут сильно изменяться
2,3 млрд. евро, падение на 70%
Мюнхен
786 000 кв.м, падение 6%
1,64 млн. кв.м
0,085
Рост на 10%, 408 €/кв.м/год
Падение на 78% (1,456 млрд. евро)
Франкфурт
596 000 кв.м, падение 5%
2,06 млн.кв.м, падение 5%
12,3% (снижение на 7,5%)
450 €/кв.м/год, стабильно
Падение на 82% до 1,45 млрд.евро
Амстердам
295 000 кв.м
1,25 млн.кв.м, незначительный рост
15%, незначительный рост
370 €/кв.м/год
Снижение на 30%
Барселона
320 000 кв.м, сократился на 10%
447 100 кв.м, рост на 13%
0,09
303 €/кв.м/год, в 4-м квартале снизилась на 6%
Падение на 40%, сделки не превышают 50 млн.евро
Брюссель
463 000 кв.м, падение на 17%, прогноз на 2009 – 430 000 кв.м
1 220 000 кв.м
9,3% - на 0,4% ниже уровня 2007 г. Прогноз – 9,7% в 2009 г.
295 €/кв.м/год, в 2009 прогноз снижения до 275 €/кв.м/год
1,07 млрд. евро, падение на 42%
Милан
Объем сделок не изменился, 275 000 кв.м
Вырос до 800 000 кв.м, в основном помещения класса С
0,07
Рост на 4%
Падение на 45%
Лиссабон
Рост на 15%, 230 000 кв.м
300 000 кв.м
7%, достиг исторического минимума
Сохранялись на уровне 252 €/кв.м/год
700 000 кв.м, падение в 2 раза
ASTERA – международная компания, оказывающая профессиональные услуги в сфере коммерческой недвижимости. Активно работает на российском рынке с 1992 года. Офисы компании находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве. Клиенты компании – российские, иностранные и транснациональные торговые, промышленные и финансовые корпорации и сети.
ASTERA – партнер международной компании Atisreal International. Atisreal – лидер европейского рынка коммерческой недвижимости с 65 офисами по всему миру. В Atisreal работает 2, 500 профессионалов, доход компании в 2007 году составил € 401 млн. Atisreal – дочернее предприятие BNP Paribas Real Estate, подразделения BNP Paribas, входящего в TOP-10 банков мира по капитализации и основным активам.