Несмотря на определенную нервозность, появившуюся на инвестиционном рынке во II квартале, баланс предложения и спроса можно охарактеризовать как стабильный. Основными инвесторами остаются российские компании, заинтересованные в приобретении качественных стабилизированных активов.
В целом на протяжении I полугодия 2013 года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России характеризовался стабильностью. Большинство инвестиций сосредоточено на московском рынке коммерческой недвижимости, что обусловлено недостатком качественного предложения в регионах. Самый инвестиционно привлекательный сегмент рынка по итогам I полугодия – торговая недвижимость. Сохранилась тенденция заинтересованности инвесторов качественными объектами, активами, генерирующими значительный денежный поток. Недвижимость России по-прежнему наиболее интересна российским инвесторам, ее привлекательность для иностранных инвесторов достаточно низка. Экономические и политические проблемы в зоне евро существенно влияют на возможности европейских инвесторов, которые либо не имеют свободных средств для инвестирования, либо находят приемлемую доходность инвестиций на европейских рынках. Иностранный капитал в инвестициях в коммерческую недвижимость представлен высококлассными объектами в Москве и Санкт-Петербурге, крупными торговыми комплексами и бизнес-центрами класса А. Появились предложения по продаже земельных участков с ГПЗУ во всех сегментах. Это связано со значительным увеличением количества согласованных проектов с одной стороны и увеличением долгосрочных рисков, связанных с состоянием экономики, с другой.
Ставки капитализации по объектам недвижимости различного назначения
Сегмент рынка коммерческой недвижимости
Ставка
Москва
Офисная недвижимость
10,0 - 11,0 %
Торговая недвижимость
9,5 - 10,5 %
Складская недвижимость
12,0 - 13,0 %
Санкт-Петербург
Офисная недвижимость
10,0 - 11,0 %
Торговая недвижимость
9,0 - 10,0 %
Складская недвижимость
12,0 - 13,0 %
Изменение ставок капитализации в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости за период 2008-2013 гг. (г.Санкт-Петербург)
Инвестиционная компания «O1 Properties» продолжает приобретать лучшие офисные объекты на московском рынке коммерческой недвижимости. В марте 2013 года компания закрыла сделку по приобретению БЦ «Белая Площадь» у «AIG Lincoln», «ВТБ Капитал» и американского фонда прямых инвестиций «TPG Capital», также в стадии закрытия находится сделка по бизнес-центру «Левиум» на Нахимовском проспекте.
В I полугодии 2013 года закрылась сделка по приобретению инвестиционным фондом «Morgan Stanley» у «Capital Partners» ТРЦ «Метрополис» (цена продажи составила около $1,2 млрд.).
Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией. Наиболее активны: Сбербанк, ВТБ, Банк Москвы.
Инвестиционные сделки с торговой недвижимостью
Объект
Продавец
Покупатель
Площадь, кв.м
Цена, $ США
ТРЦ "Метрополис", г. Москва
Capital Partners
Morgan Stanley
205 000
$1,2 млрд.
100% акций ОАО "Тверская, 16" (ТОЦ "Галерея Актер"), г. Москва
ОАО «Столичная страховая группа»
Государственный нефтяной фонд Азербайджанской Республики (SOFAZ)
18 000
$133 млн.
Гипермаркет OBI на Боровском ш., г. Москва
ООО "ОБИ Недвижимость и Развитие Рус"
Avica Property Investors International (SPV Romanov Property Hold-ings)
23 343
н/д
55% доли ТРЦ «Охта Молл», г. Санкт-Петербург
SRV
RussiaInvest
144 000
$25 млн.
Промышленная площадка, г. Санкт-Петербург, ул. Степана Разина
Heineken
ООО "Степан Разин Девелопмент"
7,4 га
$25 млн.
Завод "Тинькофф", г. Санкт-Петербург
SUN InBev brewery holding
А Девелопмент
н/д
н/д
ТРЦ "Липецкая ярмарка" (недостроенный), г. Липецк
Kilic Foreigh Trade Inc
Техно-торговый центр (ТТЦ) "Фолиум"
50 000
$10 млн.
ТРЦ "Аура", г. Новосибирск
Renaissance Construction
РосЕвро Девелопмент
150 000
н/д
Инвестиционные сделки с офисной недвижимостью
Объект
Продавец
Покупатель
Площадь, кв.м
Цена, $ США
БЦ класса А «Белая площадь», г. Москва (пересечение Бутырско-го Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы)
AIG/Lincoln, банк «ВТБ Капитал» и TPG Holdings
O1 Properties
74 000
$1,0 млрд.
Бизнес-центр "Четыре ветра", г. Москва
AFI Development
Millhouse Capital
28 308
$370 млн.
БЦ "Эрмитаж Плаза", г. Москва, Краснопролетарская ул.
Forum Properties
частный западный инвестор
38 000
$245 млн.
БЦ "Аквамарин III", г. Москва
Super Passion Limited
AFI Development
75 000
$230 млн.
БЦ "Северная столица", г. Санкт-Петербург
ОАО "Балтийский банк"
ООО "Лизинг–центр" и ООО "ФинИнвестЛизинг"
10 000
н/д
Здание на Невском пр., 58, г. Санкт-Петербург
ООО "Люка Инвест"
Gazprom International
8 000
н/д
Инвестиционные сделки со складской недвижимостью
Объект
Продавец
Покупатель
Площадь, кв.м
Цена, $ США
Складской комплекс "Томилино", Московская область
GNP Group Limited
ГК "БИН"
89 000
$100 млн.
5 зданий ПО "Техническая книга", Санкт-Петербург, Измайловский пр., 29
Холдинг "Теллус Групп"
частные инвесторы
18 000
н/д
Завод "Тинькофф", г. Санкт-Петербург
SUN InBev brewery holding
А Девелопмент
н/д
н/д
Складские комплексы "Толмачево" в Новосибирске, "Биек Тау" в Казани, "Пышма" в Екатеринбурге
"Евразия-Логистик"
ЗАО "Медион", УК IQ Property Management
н/д
$800 млн.
Инвестиционные сделки с земельными участками
Объект
Продавец
Покупатель
Площадь, кв.м
Цена, $ США
Санкт-Петербург, Кудрово - под жилье
SVP-Group
"Эи Би Групп"
200 000
$625 млн.
Санкт-Петербург, 40 га в проекте "Морской фасад"
ЗАО "Терра нова"
Renaissance
400 000
$110 млн.
г. Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера (участок 13, северо-западнее пересечения с Лабораторной улицей) - под жилье
Фонд имущества
"Лидер"
20 000
$25 млн.
Наиболее активными игроками на рынке остаются российские инвесторы. В силу высокого странового риска России, серьезных изменений в законодательной базе и градостроительной политике, а также общей нестабильности в глобальной экономике, активность зарубежных инвесторов невысока. Особенно инвестиционная активность снизилась во 2 квартале на фоне волатильности обменного курса. Многие запланированные сделки купли-продажи недвижимости отложены до сентября, в ожидании более четкого понимания дальнейшей перспективы состояния российской экономики.
Обзор подготовлен компанией ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate