ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
«Оздоровление рынка офисных помещений, начавшееся в конце 2010 г. продолжается. Спрос на качественные и удачно расположенные офисы в центре Москвы остается стабильно высоким. В условиях ограниченного предложения офисных помещений в центре Москвы, ставки аренды на наиболее привлекательные объекты в ЦАО постепенно увеличиваются. При этом ситуация с арендными ставками за пределами центра города остается прежней: некоторые собственники до сих пор идут на уступки арендаторам».
Основные тенденции
- Низкий объем нового предложения связан с переносом девелоперами сроков сдачи объектов, строительство которых было приостановлено во время кризиса;
- Высокий спрос со стороны арендаторов на офисы в районе ЦАО, особенно на объекты с адекватной ценой;
- Финансовый сектор – наиболее активный потребитель офисных площадей. Более 30% всех заявок на аренду формируется банками и финансовыми компаниями;
- Высокий спрос на аренду офисов класса A и B в центре Москвы сохраняется;
- Уровень вакантных площадей в офисах класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно в связи с увеличением объема поглощения площадей по сравнению с 1 кв. 2011 г.
Ключевые показатели
Основные показатели развития рынка офисной недвижимости классов A и B в Москве - 2 кв. 2011г.
Показатели офисной недвижимости
Класс A
Класс B
Совокупный объем офисных площадей на конец периода, кв.м
11 980 000
Общая площадь офисных помещений, кв.м
31 000
Уровень вакантных площадей, %
14
10,5
Арендные ставки, долл./кв.м в год, без НДС и операционных расходов
550-800
350-600
Прогноз до конца 2011 года
Вакантные площади
Класс А
11,50%
Класс B
8,00%
Арендные ставки*
Класс А
7...11%
Класс B
8...12%
Объем площадей**
Класс А
2 780 000 кв.м
Класс B
10 150 000 кв.м
* прирост, прогнозируемый во 2 полугодии 2011 г.
** данный объем рассчитан исходя из официально заявленных планов девелоперов по сдаче офисных объектов до конца 2011 г.
Предложение
1) Новые объекты офисной недвижимости, введенные во 2-м квартале 2011 г.
Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса явились главной предпосылкой низкого объема ввода нового предложения в первом полугодии 2011 г. Во 2 квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 2 бизнес-центра, в результате чего по состоянию на конец данного периода качественный рынок офисов Москвы составил 11 980 тысяч кв.м.
Объекты, введенные в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.
Название Объекта
Класс
Общая пл., кв.м
Адрес
Девелопер
Призма
А
15 000 кв.м
Щепкина, д. 61/2 корп. 8
Capital Group
Смирновский (новый корпус)
B
16 000 кв.м
Ул. Смирновская, д. 25
УК CDS Group
ИТОГО
31 000 кв.м
2) Новые объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу до конца 2011 г.
На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится 19% объектов. К сдаче до конца 2011 г. девелоперами заявлено свыше 950 000 кв.м. Из них – около 60% офисов класса B, что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения класса А.
Из-за трудностей финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов сроки многих проектов неоднократно сдвигаются. Не исключено, что реальный объем будет меньше заявленного.
Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.
Название
Класс
Адрес
Общая площадь, кв.м.
Девелопер / УК
Imperia Tower
А
Краснопресненская наб., д. 4
310 210
MOS CITY GROUP
Лотос
А
Ул. Одесская, вл. 2,
153 550
УК «БВТ»
SKY House
A
Ул. Мытная, вл. 40-44
145 000
MCG Group
Аквамарин III
A
Озерковская наб., вл. 22-24
75 500
AFI Development
Олимпия Парк
A
Ленинградское ш., д. 39
69 000
Horus Capital
Золотое кольцо
B
Южнопортовая ул., д. 5
46 000
CDS Group
Красные ворота
B-
Ул. Новорязанская, д. 26-28
33 970
Олминея
Sokol Bridge (II очередь)
B
Ул. Куусинена, д. 21А
33 000
CS Trading
Марьина Роща
B
17-й пр-д Марьиной Рощи, вл. 4
26 650
Квартстрой
Флакон
B-
Ул. Б. Новодмитровская, д. 36/4
23 300
Realogic
Trefoil Plaza
B
Ленинский пр. Д. 6
20 160
Риалтсервис
ЭКО
В
Ул. Мироновская, д. 27
18 500
Capital Group
ИТОГО
954 840 кв.м
Спрос
1 ) Ключевые сделки по аренде офисной недвижимости
В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок.
Сделки аренды в бизнес-центрах Москвы, 2 кв. 2011 г.
Арендатор
Название объекта
Реализованная пл-дь, кв.м
Адрес
ГК «Мортон»
БЦ «PREO 8»
11 520
Преображенская площадь, д. 8
ОАО«Объединенная энергетическая компания»
БЦ «Silver Stone»
10 771
Дмитровское ш., д. 100
Schneider Electric
БЦ «Двинцев»
9 000
Ул. Двинцев, д. 12 корп.2
Ренессанс кредит
БЦ «Двинцев»
7 000
Ул. Двинцев, д. 12 корп.1
ТNT Express
БЦ «Новая Рига»
6 800
1 км. От пересечения МКАД, Новорижского и Краснопресненского ш.
Ренессанс
МФК «Город Столиц»
3 700
Москва-сити, Краснопресненская наб., уч. 9
О’Кей
БЦ «Pallau NK»
3 500
Ул. Нижняя Красносельская д. 39
Hogan Lovells
МФК «Саммит»
2 656
Ул. Тверская, д. 22.
Align Technology
БЦ «Даниловская мануфактура 1867»
2 030
Варшавское ш., 9, стр. 1
Indesit Rus
БЦ «Двинцев»
1 700
Ул. Двинцев, д. 12 корп.2
VF Corporation
БЦ «Метрополис»
1 500
Ленинградское ш., д. 16
МЭФ-Аудит
Особняк класса А
1 500
Смоленский бул.
А-Транс
БЦ «Чайка Плаза VII»
1 250
Новослободская ул., д. 41
ОАО «Российско-Китайский ЦТЭС»
Nagatino i-Land технопарк
Н/д
Пр. Андропова (территория завода «ЗИЛ»)
2) Структура спроса по аренде офисных площадей
Наибольший спрос на офисные площади отмечается со стороны представителей финансовых структур и банков (32% в структуре спроса), а также производственных компании и сферы товаров народного потребления (25% и 19%). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов – до 500 кв.м.
3) Динамика поглощения офисных площадей
Показатель объема поглощения растет. По сравнению с 1 кв. 2011 г. показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 16%.
По итогам 2011 г. с учетом показателей второго полугодия можно прогнозировать увеличение объема поглощения аренды качественных офисных площадей до 1,2 млн. кв.м.
Наиболее востребованными со стороны арендаторов продолжают оставаться готовые офисы класса А и В в ЦАО Москвы (48%).
Район Москвы
Доля в спросе
ЦАО
48%
Москва-Сити
10%
Юг
8%
Север
7%
Восток
3%
Запад
12%
Северо-Восток
4%
Юго-Запад
6%
Юго-Восток
2%
Арендные ставки на офисы
По сравнению с 1 кварталом 2011 г. уровень арендных ставок практически не изменился. Корректировка на 1% коснулась офисов класса А, на 3,4% класс В в ЦАО. Это связано с интересом арендаторов прежде всего к центральному деловому району и наиболее ликвидным объектам, количество которых здесь ограничено. За пределами ЦАО ставки не изменились: до сих пор некоторые собственники таких помещений идут на уступки потенциальным арендаторам.
Ставки аренды на офисные помещения (экспонируемые), долларов/кв.м* в год
Район
1 кв. 2011 г.
2 кв. 2011 г.
A
B
B-
A
B
B-
ЦАО
950
580
470
960
600
470
За пределами ЦАО
550
400
270
550
400
270
Среднее значение
750
490
370
755
500
370
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов
В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.
Ключевые сделки по продаже офисной недвижимости
Крупные сделки по продаже в бизнес-центрах Москвы, 2 квартал 2011 г.
Объект
Площадь объекта, кв.м
Продавец
Покупатель
Капитал плаза
40 000
Capital Group
«ВТБ капитал» (20%)
Альфа Арбат центр
50 000
ТНК-ВР
«Промсвязьнедвижимость»
Ducat Place III
50 000
Hines
Sponda
Белая Площадь
73 921
Коалко Девелопмент
«ВТБ Капитал»
Белые Сады
104993
Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы
Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе – 7,5%, что связано с наибольшим интересам к объектам в этом районе. Самый высокий – между ТТК и МКАД – до 27%.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
«Во 2 кв. 2011 г. операторы розничного рынка продолжили активное развитие на московском рынке торговой недвижимости. Открыты первые магазины новых для Москвы торговых марок. Оживление спроса привело к сокращению доли вакантных помещений, прежде всего в торговых центрах Москвы. Однако темпы роста предложения не соответствуют растущему спросу на качественные торговые площади. Предложение по аренде торговых площадей в составе торговых центров формируется в основном за счет немногочисленных проектов, заявленных к вводу еще в 2008-2009 гг., но не реализованных в планируемые сроки в связи с кризисом. Количество новых проектов торговых центров явно не достаточно для удовлетворения спроса в ближнесрочной перспективе. Политика московских властей по ограничению строительства в центре столицы новых объектов увеличит дефицит торговых площадей. Как следствие, ритейлеры адаптируют планы развития своих компаний к реалиям рынка и в качестве альтернативы обращаются к помещениям формата street retail. Конкуренция между ритейлерами и отсутствие перспективы существенного роста предложения на этом субрынке привело к повышению ставок аренды на торговые помещения этого формата».
Основные тенденции
- Восстановление спроса со стороны ритейлеров. Многие российские бренды заявили о дальнейших планах по развитию сетей. Рынок торговой недвижимости пополнился несколькими иностранными брендами;
- Наиболее активные арендаторами торговых помещений остаются торговые операторы сегментов продовольствия, одежды и обуви, детских товаров;
- Спрос на качественные торговые площади привел к снижению уровня вакантных площадей в торговых центрах (до 2% по наиболее привлекательным объектам, 10% – по объектам менее привлекательным);
- Арендные ставки на помещения в торговых центрах в течение 2 кв.2011 г. Не претерпели значительных изменений. Арендные ставки на торговые помещения формата стрит-ритейл постепенно увеличиваются (на 3-5% по сравнению с 1 кв. 2011 года);
- Смещение развития некоторых сетей в регионы. Рост конкуренции на столичном рынке заставляет торговых операторов искать новые географические ниши. Интерес ритейлеров сосредоточен на городах-миллионниках и городах с населением свыше 500 тыс. Чел.
Ключевые показатели
1) Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы, 2 квартал 2011 года
Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце 2 кв. 2011 г.
Общая площадь, кв.м
5 809 000
Арендопригодная площадь, кв.м
3 181 000
Введено в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.
Общая площадь, кв.м
55 000
Арендопригодная площадь, кв.м
32 000
2) Основные показатели рынка торговых помещений формата стрит-ритейл Москвы, 2 квартал 2011г.
Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год
В пределах Садового кольца
2246
Между Садовым кольцом и ТТК
3625
Между ТТК и МКАД (спальные районы)
1020
Средние цены продажи*, долл./ кв.м в год
В пределах Садового кольца
13900
Между Садовым кольцом и ТТК
4800
Между ТТК и МКАД (спальные районы)
2450
*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.
Предложение
1) Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию во 2 квартале 2011 г.
За 2 кв. 2011 г. совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 55 000 кв.м, арендопригодных – на 32 000 кв.м и составил порядка 5 809 000 кв.м, из них арендопригодных – около 3 181 000 кв.м.
Прирост общего объема торговых площадей за 2 квартал 2011 г. оказался незначительным – около 1%.
2) Объекты торговой недвижимости, планируемые к вводу до конца 2011 г.
Первая половина года традиционно демонстрирует низкий уровень ввода в эксплуатацию. В отличие от 1 квартала 2011 г., за аналогичный период 2010 было введено в 7,8 раз больше качественной торговой недвижимости. Это связано со сдвигами в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. и не сданных в связи с кризисом.
Торговые объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.
Название объекта
Тип
Общая площадь, кв.м
Арендопригодная, кв.м
Адрес
Ривер Молл
ТРК
258 000
90 000
Автозаводская ул., д. 16-18
Калейдоскоп
ТРЦ
119 000
41 000
Химкинский бул., д. 7-23
Отрада
ТРЦ
66200
Н/д
Пятницкое ш., 1,5 км от МКАД
Саммит
ТЦ
63880
6 000
Тверская ул., д. 22
Белая дача
Аутлет
40 800
38 000
Яничкин пр., д. 4
Курский
ТЦ
39 500
Н/д
Варшавское ш., вл. 148
Парус
ТЦ
35 500
25 800
Новокуркинское ш., мкр. 17, д. 1
Outlet Brand City (реконцепция Веймарт)
Аутлет
30 000
24 500
Химкинский бул., вл. 7-23
Галерея «Москва»
ТЦ
27 859
18 100
Охотный ряд, д. 2
EGO Mall
ТЦ
12 000
7 800
Дежнева пр., д. 23
ТЦ на Профсоюзной
ТЦ
7 800
5 500
Профсоюзная ул., д. 118
ИТОГО
819 539 кв.м
297 700 кв.м
Спрос
1) Ключевые сделки по аренде во II квартале 2011 г.
Впервые появились на московском рынке новые иностранные бренды. Большинство из них развивают свой бизнес на условиях франчайзинга.
Крупные арендные сделки в торговых центрах Москвы, II квартал 2011г.
Компания – Арендатор
Арендуемая площадь, кв.м
Торговый центр
Адрес
Бахетле
1 932
МФК «Саммит»
Тверская ул., д. 22
Apple Inc
1 500
ТЦ «Москва»
Охотный Ряд, д. 2
Группа Inditex
1 500
ТЦ «Азовский»
Азовская ул., д. 24/3
Golden-Plaza
1 300
ТЦ «Монарх»
Ленинградский пр., д. 31
New Yorker
1 400
ТРЦ «Афимолл Сити»
Краснопресненская наб., д. 8 Литера Б
Samsung Electronics
850
МФК «Саммит»
Тверская ул., д. 22
Galla Dance
700
ТЦ «Монарх»
Ленинградский пр., д. 31
Во II квартале 2011 г. существенно активизировались сетевые ритейлеры. Многие из них имеют амбициозные планы открытия магазинов и пробуют реализовать свои бизнес-концепции в новых форматах.
Планы развития крупных торговых операторов на 2011 г.
Торговый оператор
Описание
План развития в 2011 г.
Глобус Гурмэ
Торговая сеть Премиум-класса
Открытие 4 магазинов в Москве и Санкт- Петербурге
Детский мир
Крупнейшая в РФ розничная сеть магазинов детских товаров
Окрытие 50 магазинов в период 2011-2012 гг.
Буду мамой
Магазин товаров для беременных и детей
15 магазинов по России, в том числе в Москве.
Евросеть
Сотовый ритейлер
Открытие около 50 магазинов новых форматов - электроники и бытовой техники. Эти форматы будут укрупнены: их общая площадь составит 300-400 кв. М
Эльдорадо
Российская сеть магазинов бытовой техники и электроники
Открытие магазинов в соответствии с новыми требованиями ребрендинга и репозиционирования. Новый формат затронет все магазины сети.
Торговые бренды, заявившие о планах развития на рынке Москвы, 2 квартал 2011г.
Бренд / Страна
Сегмент
Berghaus / Великобритания
Одежда и обувь
Babybjorn / Швеция
Детские товары
Apple Store / США
БТЭ
Kesko / Финляндия
Продовольствие
American Eagle Outfitters / США
Одежда и обувь
WENDY’S/ARBY’s / США
Фастфуд
PETIT PATAPON / Португалия
Детские товары
Tally Weijl / Швейцария
Одежда и обувь
2) Структура спроса по формату помещений
Во 2 квартале 2011 года наиболее интересны для потенциальных арендаторов торговые помещения в аренду до 500 кв.м, из которых наибольшим спросом стали пользоваться помещения 100-250 кв.м. Это связано с увеличением спроса со стороны операторов общепита, а также одежды и обуви, предпочитающих данный формат.
Арендные ставки
Во 2 квартале 2011 ггода изменения ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не произошло. Рост арендных ставок в торговых центрах Москвы наблюдается скорее в рамках торговых галерей. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.
Основные операторы торговых галерей в торговых центрах Москвы
Профиль оператора
Площадь, кв.м
Арендная ставка*, долл./кв.м в год
Общепит
50-300
800-2000
Одежда и обувь
50-200
700-2500
Парфюмерия, косметика
50-300
1000-3000
Аксессуары, бижутерия
30-60
1000-3000
Сотовая связь
30-80
2000-4000
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов
Уровень вакантных площадей
Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2,0% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и достигает 10%.
Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы
Профиль якорного арендатора
Арендная ставка*, $/кв.м/год
Кинотеатр
105
DIY
125
Продукты
160
Товары для дома
325
Товары для детей
375
Бытовая техника
400
Одежда и обувь
475
Диапазон средних арендных ставок торговых помещений формата стрит-ритейл по основным торговым
Торговый коридор
Арендная ставка, $/кв.м/год
Ул. Тверская
4000-8000
Ул. Петровка
2300-3000
Ул. Арбат
2000-2600
Ул. 1-я Тверская-Ямская
1800-3000
Кутузовский пр.
1900-3500
Ленинградский пр.
1700-2600
Пр. Мира
1300-2100
Ул. Маросейка
2000-2200
Ул. Большая Дмитровка
1800-2500
Ул. Пятницкая
1300-2000
Ленинский пр.
1400-2000
Ул. Кузнецкий Мост
2000-2800
Ул.Мясницкая
1200-2500