2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.
Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).
С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов – торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов – остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно.
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика - 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350 млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина.
В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями.
Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке Сбербанком бизнес-центра «Росевроплаза» (арендуемая площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила компания «Росевродевелопмент».
Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив – консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – «Сбербанк Девелопмент» - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.
Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием – прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-to-value) – 55-70%.
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.
Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.
Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 2010 году
Объект
Город
Стоимость ($ млн)
Продавец
Инвестор
ТЦ Европарк / Europark SC
Москва
60
Deutsche Bank
Ташир / Tashir
Бизнес-центр (ул. Красная Пресня) / Business center (Krasnaya Presnya st.)
Москва
45
А1, инвестподразделение «Альфа Групп» / A1, Alfa Group investment subdivision
Банк Стройкредит / Stroycredit Bank
БЦ Волна / The Wave BC
Москва
140
Евразия/ Eurasia
Согаз / Sogaz
Гостиничный комплекс Шереметьево / Hotel Complex Sheremetyevo
Москва
65
ООО «МБ-Финанс» / MB-Finance
Wenaasgruppen
Офисный комплекс (Настасьинский переулок, 7, стр. 2) / Office complex (Nastasyinskiy lane, 7, blg 2
Москва
37
confidential
Финам/ Finam
Проект бизнес-центра (Университетская набережная) / Business center project (Universitetskaya emb.)
Санкт-Петербург
7
ООО «Имущественный комплекс «Университетская» / Imuschestvenny complex Universitetskaya
Бьер Люмьер Холдинг / Bierre Lumier Holding
Regent Hall
Санкт-Петербург
25,5
«Феникс-10» / Fenix-10
Renaissance Development
Capital PLaza
Москва
180
Capital Group
«ВТБ Капитал» / VTB Capital
Pallau-MD
Москва
60
«Ферро-Строй» / Ferro-stroy
«РусГидро» / RusGidro
Северная Башня / Northern Tower
Москва
260
«Н-Транс» / N-Trans
«Фармстандарт» / Farmstandart
Офисный центр на ул. Бахрушина, 32/1/ Office center on Bakhrushina st., 32/1
Москва
35
Akron Group
UFG Asset Management
53 000 кв. м. В логистическом парке «Томилино» / Tomilino
Московская область
39
Immofinanz
Сбербанк
Торговый центр «Формат», Мытищи / Shopping Center Format, Mytishy
Московская область
–
Moon-Invest
Российский инвестиционный холдинг
Логистический комплекс «Балтия» / Kulon Baltia logistic complex
Московская область
42
Raven Russia
–
БЦ «Западные Ворота» / Western Gate BC
Москва
160
Centurion Group
Evraz Group
Несколько бизнес-центров / Several Office Centers
Москва
800
Horus Capital
ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Домников/ Domnikov BC
Москва
250*
Интеррос / Interros
РВМ Капитал / RVM Capital
16 магазинов «Остров» / 16 Ostrov stores
Москва и МО
35
Остров-Инвест / Ostrov-Invest
X5 Retail Group
Nouvelle Building
Москва
50*
ГК Аори/ Aory Group
Группа ИСТ / IST Group
50% проекта МФК в Москва-Сити / 50% of MFC project in Moscow City
Москва
37,5
Интеко / Inteko
Снегири / Snegiri
БЦ Росевроплаза / Rosevroplaza BC
Новосибирск
44
Росевродевелопмент / Rosevrodevelopment
Сбербанк / Sberbank
Олимпия Парк / Olimpiya Park
Москва
200
Horus Capital
ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Классик / Classic BC
Москва
100*
Kopernik Group
ФК Открытие / FK Otkrytie
* Инвестиционная стоимость некоторых архивов экспертная
Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International