В период c 15 марта по 15 апреля 2011 года специалисты GVA Sawyer провели I исследование относительно динамики и перспектив развития качественных гостиничных проектов в России.
Цель данного исследования - уточнение среднесрочных планов развития бизнеса крупнейших российских и международных сетевых гостиничных операторов в России в преломлении к емкости гостиничного рынка крупнейших городов страны. Был проведен опрос международных и российских гостиничных операторов, в котором приняли участие в частности такие операторы как, Rezidor SAS Hospitality, Intercontinental Hotels Group, Hilton, Marriott, Starwood Hotel & Resort, Accor, Азимут, Гостотельменеджмент, IFK Hotel Management и др. В опросе не учитывались планы по развитию самостоятельных гостиничных проектов, без участия сетевых УК.
По результатам опроса были получены данные о планируемом объеме увеличения номерного фонда за счет развития сетевых операторов к 2013 году в городах России. На основании собранных данных можно прогнозировать как будущую обеспеченность городов гостиничными номерами, так и попытаться рассчитать возможность появления новых проектов в ближайшее время, в частности в городах, которые будут принимать матчи Чемпионата мира по футболу в 2018 году.
Текущая и среднесрочная обеспеченность гостиничной инфраструктурой
На карте 1 показана текущая обеспеченность гостиницами в расчете на 1000 жителей по некоторым городам РФ. Кроме того, на карте показана и будущая обеспеченность гостиницами к 2013 году исходя из планов сетевых операторов по увеличению сети гостиниц. В целом, обеспеченность гостиницами должна будет быть выше за счет открытия не сетевых гостиниц, однако в данном исследовании мы рассматривали именно планы крупных сетевых операторов по увеличению числа гостиниц в России.
В настоящий момент самая высокая обеспеченность гостиницами зафиксирована в Ярославле (5,77 номеров/1000 жителей). В 2010 году Ярославль отпраздновал 1000-летие, к этому событию появилось большое количество новых гостиниц, что объясняет тот факт, что текущая обеспеченность населения номерным фондом самая высокая среди остальных городов России. Обеспеченность Москвы составляет – 1,88 номера/1000 жителей, Санкт-Петербург – 2,87 номера/1000 жителей.
На карте не отражены города Краснодарского края (Сочи, Геленджик), поскольку сравнение обеспеченности гостиницами постоянного населения курортных городов в данном случае не совсем корректно. Численность населения курортных городов увеличивается в несколько раз в период высокого сезона.
Существенное увеличение номерного фонда планируется во Владивостоке, что связанно с подготовкой к саммиту АТЭС в 2012 году. Обеспеченность Москвы к 2013_ году составит 2,49 номеров/1000 жителей, Санкт-Петербурга – 3,22. Эти показатели примерно в 2-3 раза ниже, чем средние показатели обеспеченности гостиницами в Европе, и в несколько раз ниже, чем в финансовых и туристических центрах. Так в Париже обеспеченность гостиницами составляет около 8 номеров /1000 жителей, в Лондоне – 12 номеров/1000 жителей.
Карта 1. Текущая и перспективная (2013 год) обеспеченность населения городов России гостиницами, номеров/1000 жителей.
Активность гостиничных операторов
Наиболее активные планы по развитию гостиничной сети среди операторов в 2011-2013 гг демонстрируют Accor, Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Hotel Corporations. Эти гостиничные сети планируют взять в управление наибольшее число отелей в среднесрочной перспективе в городах России.
Данные об активности гостиничных операторов относительно открытия новых гостиниц в 2011-2013 гг. представлены на диаграмме ниже.
Диаграмма 2. Активность гостиничных операторов в период 2011-2013 гг., доля по количеству планируемых к открытию гостиниц
В категорию «другие» отнесены следующие операторы: Hyatt Corporation, Fairmont Raffles Hotels Int., Domina Hotel Group, Wyndham Hotel Group, Гостотельменеджмент, Golden Tulip Hospitality Group, Starwood Hotels & Resorts, Аккорд Менеджмент, Four Seasons Hotel & Resorts, Orient Express Hotels, Shangri La, Mandarin Oriental Hotel Group, MaMaison Hotels & Apartments, РосИнвестОтель
В столицах развитие предполагают почти все опрошенные операторы. В городах-миллионниках открытие новых гостиниц предполагают 2-4 оператора, также как и в городах, в которых предполагается проведение Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Прочими городами РФ в среднем интересуется не более 1-2 операторов. Данные о текущем объеме номерного фонда отдельных городов и о планируемом приросте представлены в таблице ниже.
Таблица 1. Текущий и планируемый объем номерного фонда в городах России
Город
Действующие гостиницы на 2010г., номеров
Прогнозируемое увеличение номерного фонда к 2013г. (номеров / % от общ. объема)
Прогнозируемый объем номерного фонда к 2013 г.
Гостиничные операторы, планирующие открытие гостиниц в период 2011-2013 гг
Москва
21740
7000/рост на 32%
28740
Accor, Kempinski Hotels, Fairmont Raffles Hotels Int, Hilton Hotel Corporation, Hyatt Corporation, Inter Continental Hotel Group, Lotte Hotels & Resorts, MaMaison Hotels & Apartments, Marriot Intarnational Inc.,Rezidor Hotel Group, Shangri La, Аккорд Менеджмент, РосИнвестОтель
Санкт- Петербург
13970
1700/ 12%
15670
Domina Hotel Group, Fairmont Raffles Hotels Int, Four Seasons Hotels & Resorts, Inter Continental Hotel Group, Kempinski Hotels, Marriot Intarnational Inc., Orient Express Hotels, Rezidor Hotel Group, Rocco Forte Hotels, Азимут, Starwood Hotels & Resorts
Новосибирск
2400
450/ 19%
2850
Hilton Hotel Corporation, Domina Hotel Group
Екатеринбург
5000
160/ 3%
5160
Inter Continental Hotel Group
Нижний Новгород
4700
900/ 19%
5600
Accor, Inter Continental Hotel Group, Kempinski Hotels, Marriot Intarnational Inc., Rezidor Hotel Group
Омск
4800
350/ 7%
5150
Accor, Hilton Hotel Corporation
Самара
2500
400/ 16%
2900
Accor, Hilton Hotel Corporation
Казань
5500
300/ 5%
5800
Accor, Marriot International Inc.
Челябинск
1600
350/ 22%
1950
Accor, Rezidor Hotel Group
Ростов-на- Дону
3600
1150/ 32%
4750
Accor, Hyatt Corporation, Kempinski Hotels, Starwood Hotels & Resorts, Domina Hotel Group, РосИнвестОтель
Волгоград
2500
600 / 24%
3100
Rezidor Hotel Group, Inter Continental Hotel Group
Калининград
2100
390/рост на 19%
2490
Accor, Domina Hotel Group
Краснодар
1020
150/ 15%
1170
Гостотельменеджмент, РосИнвестОтель
Сочи
9600
2780/ 29%
12380
Kempinski Hotels, Fairmont Raffles Hotels Int,Golden Tulip Hospitality Group, Hilton Hotel Corporation, Hyatt Corporation, Rezidor Hotel Group,Domina Hotel Group, Rezidor Hotel Group, Гостотельменеджмент, РосИнвестОтель
Ярославль
3500
650/ 19%
4150
Accor, Rezidor Hotel Group, Hilton Hotel Corporation, Аккорд Менеджмент, РосИнвестОтель
Астрахань
1600
130 / рост на 8%
1730
Rezidor Hotel Group
Владивосток
2200
500 / 23%
2700
Hyatt Corporation
Воронеж
2150
160 / 7%
2310
Rezidor Hotel Group
Геленджик
2200
380/ 17%
2580
Hilton Hotel Corporation
Иркутск
500
400/ 80%
900
Marriot International Inc., Гостотельменеджмент
Липецк
750
400/ 53%
1150
Domina Hotel Group, Rezidor Hotel Group
Новороссийск
600
150/ 25
750
Accor
Переславль- Залесский
600
350/ 58%
950
Wyndham Hotel Group, Hilton Hotel Corporation
Пермь
1430
470/ 33%
1900
Hilton Hotel Corporation, Domina Hotel Group
Рязань
780
380/ 49%
1160
Rezidor Hotel Group, Аккорд Менеджмент
Томск
1400
110/ 8%
1510
Domina Hotel Group
Тюмень
2500
750/ 30%
3250
Domina Hotel Group, Kempinski Hotels, Marriot Intarnational Inc., Rezidor Hotel Group, Accor
Ульяновск
1500
175/ 12%
1675
Hilton Hotel Corporation
Наибольший объем роста номерного фонда за счет сетевых операторов в период 2011-2013 гг. по сравнению с общим текущим объемом качественных гостиниц в городе, планируется к вводу в Иркутске, Липецке, Переславле-Залесском и в Рязани.
Стоит отметить, что наиболее интенсивное развитие рынка гостиничной недвижимости в среднесрочной перспективе прогнозируется именно в городах с населением менее миллиона жителей, например в Иркутске, Липецке, Рязани. Рынок в этих городах не так насыщен и развит, как в городах-миллионниках, сетевые гостиничные операторы достаточно активно приходят в эти города, что существенно изменит рынок гостиничной недвижимости. Средний прирост номерного фонда за счет сетевых операторов в городах-миллионниках в среднесрочной перспективе прогнозируется на уровне 16% , в городах с населением менее миллиона – 29%. Конечно, за счет бóльшего количества открываемых гостиниц, в абсолютном выражении крупные города получат больше номеров (в среднем 517 номеров для городов-миллионников, 346 – для городов с населением менее 1 млн жителей), однако наибольшие изменения, связанные с приходом сетевых операторов, следует ожидать именно среди небольших городов. При этом, среди всех городов стоит выделить те, которые примут Чемпионат мира по футболу в 2018 году.
Влияние крупных спортивных событий
Согласно заявке к Чемпионату мира (ЧМ) по футболу в 2018 году, в список городов-претендентов на проведение мероприятия вошли 13 населённых пунктов (Табл.2).
Согласно требованиям оценочной комиссии ФИФА, для проведения ЧМ в выбранных городах требуется увеличение гостиничных номеров. Требования по увеличению номерного фонда в городах указаны в таблице ниже.
Таблица 2 Объем номерного фонда в городах-претендентах на проведение ЧМ
« » означает, что существующие планы операторов достаточны для удовлетворения требований ФИФА, «-» - недостаточны.
Приведенные данные показывают, что требования по увеличению гостиничной недвижимости, выдвинутые оценочной комиссией по проведению ЧМ, будут удовлетворены к 2013 году только в Москве и в Санкт-Петербурге, в остальных же городах-претендентах на момент анализа зафиксирована нехватка номеров, которая должна быть компенсирована в период 2013-2018 гг.
В регионах объем планируемой гостиничной недвижимости значительно ниже, чем в столицах. Наилучшая ситуация с гостиницами ожидается в Сочи, так как к Зимней Олимпиаде инфраструктура города будет подготовлена и к ЧМ-2018 проблем с гостиничным фондом не возникнет. По последним данным, к Олимпиаде планируется построить еще около 27 100 номеров класса «3-5 звезд».
Пожалуй, наибольший лаг между необходимым увеличением номерного фонда и планами на ближайшие 2-3 года наблюдается в Калининграде, Волгограде, Самаре. Из этих городов, лишь в Калининграде есть отели категории 5*.
По прогнозам экспертов GVA Sawyer в среднесрочной перспективе администрация городов, попавших в заявку ЧМ-2018 и нуждающихся в пополнении номерного фонда, будут активно предлагать инвесторам площадки под гостиничные объекты. Стоит учитывать, что в таких городах как Калининград, Казань, Ярославль, например, уже сегодня достаточно высокий уровень обеспеченности гостиничной недвижимостью (в расчете на 1000 жителей), и в перспективе (после ЧМ-2018) могут возникнуть проблемы с загрузкой гостиниц в этих городах.
Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer