Одной из положительных тенденций прошедшего 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы стала разморозка недостроенных объектов и возобновление реализации отложенных в кризис проектов. Также в январе 2011 г. стало известно о согласии Сбербанка открыть кредитную линию Mirax Group на достройку башни «Восток» комплекса «Федерация». Также Сбербанк согласился финансировать еще один проект ― БЦ «ALCON» на Ленинградском проспекте (см. Таблицу 1).
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова отмечает: Продолжаются работы на участках Mirax Plaza, «Меркурий Сити», офисно-гостиничных комплексов на Олимпийском проезде и улице Василисы Кожиной. На участке 2-3 ММДЦ «Москва-Сити» в январе 2011 г. начались работы по строительству башни «Эволюция» (ex City Palace). Возобновились работы на 16-м участке «Москва-Сити» (многофункциональный офисно-административный комплекс с автостоянкой).
MR Group начинает реализацию нескольких ранее анонсируемых коммерческих объектов, в том числе многофункциональный комплекс класса «А» на пересечении Головинского шоссе и Кронштадского бульвара, который будет включать офисную и торговую составляющие.
Также «Система Галс» провела реконцепт своего объекта на Ленинградском пр-те. Бизнес центр класса «А» Sky Light общей площадью 110 000 кв.м представляет собой объединенные стилобатной частью две 27 этажные башни. На сегодняшний день монолитные работы по объекту закончены и начаты работы по остеклению здания.
Последние несколько месяцев активно ведется строительство ТРЦ «Июнь» в Мытищах. Также ГК «Регионы» приобрела и планирует достроить торговый центр в Красногорске (см. Таблицу 1). Также в конце 2010 г. ГК «Торговый Квартал» возобновила строительство торгово-развлекательного центра в г. Домодедово Московской области и планирует до конца года ввести его в эксплуатацию.
Из новых проектов торговой недвижимости можно отметить ТЦ общей площадью порядка 51 тыс. кв.м, который девелопер «MR Group» планирует построить к 2013 г. в составе МФК, расположенного в 2 минутах ходьбы от станции метро «Водный стадион».
Общая тенденция снижения количества новых проектов коммерческой недвижимости особенно ярко проявляется в разрезе торгового сегмента. На сегодняшний день продолжается инерционный ввод масштабных торговых объектов, запланированных до кризиса, а риски и перспективы новых проектов девелоперы оценивают более тщательно.
Объект
Местоположение
Класс
Общая пл-дь, кв.м
Статус проекта
План ввода
Девелопер
Mirax Plaza
ул.Кульнева
А
368000
разм.
2012
Mirax Group
Москва-Сити, уч. 17-18
«Москва-Сити», уч. 17-18
А
250000
новый
н/д
Russian Land AG
МФК с автостоянкой
«Москва-Сити», уч. 16а
А
250000
разм.
2013
Capital Group
Башня Восток
«Москва-Сити», уч. 13
А
206700
разм.
2014
Mirax Group
Evolution Tower
«Москва-Сити», уч. 2,3
А
169000
разм.
2014
"Снигери Девелопмент"
Меркурий Сити
«Москва-Сити», уч. 14
А
158500
разм.
2012
Liedel Investments Limited
Оружейный
Оружейный пер., вл. 41
А
152000
разм.
2011
"Дон-Строй"
Sky Light
Ленинградский проспект, вл. 39
А
110000
разм.
2010
"Система Галс"
Алкон
Ленинградский проспект, 72
А
102000
разм.
2012
ALCON
МФК Олимпийский пр.
Олимпийский проспект, вл. 1
А
77000
разм.
2012
"Кузнецкий Мост Девелопмент"
БЦ на Водном стадионе
Головинское шоссе, 5
А
61570
разм.
2013
MR Group
БЦ "НИИ витаминов"
Научный проезд
н/д
н/д
новый
н/д
Sminex
ТРЦ Июнь, Мытищи
Волковское шоссе / проспект Мира
–
200000
разм.
2011
ГК "Регионы"
ТЦ на Водном стадионе
Головинского шоссе / Кронштадский бульвар
–
50900
разм.
2013
MR Group
ТРЦ в Домодедово
Каширское шоссе / улица Гагарина
–
28500
разм.
2011
"Торговый квартал"
ТРЦ Июнь Красногорск
Волоколамское шоссе / Знаменская улица
–
25000
разм.
2012
ГК "Регионы"
ТЦ в Чертаново
Варшавское шоссе / ул. Академика Янгеля
–
17300
новый
2011
"Рексант"
Структура невведенных объектов офисной недвижимости
По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день в Москве в активной фазе строительства находятся порядка 2,6 млн. кв.м офисной недвижимости, из которых около 35% находятся на завершающей стадии.
Многие девелоперы в 2010 г. пересмотрели концепции использования своих участков и отказались от реализации объектов коммерческой недвижимости в пользу жилой, либо сократили долю офисной недвижимости, заменив ее апартаментами.
Среди крупных девелоперов, выполнивших перепрофилирование своих проектов из коммерческой недвижимости в жилье эконом- и бизнес- класса можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, Дон-Строй. Общая площадь проектов коммерческой недвижимости, которые в результате редевелопмента, станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 млн. кв.м.
Кроме этого, смена политических сил в аппарате правительства Москвы повлекла отмену строительства ряда крупных известных проектов, а также пересмотр всех разрешений и согласований, выданных прежними властями. Таким образом, официально известно об отмене новым правительством реализации 7 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 900 тыс. кв.м.
Таким образом, на сегодняшний день из актуальных проектов офисной недвижимости 38% находятся на стадии «Проект» (см. Рис. 2), причем, большая часть из них была разработана еще в докризисный период, а новых проектов крайне мало.
Реализация таких проектов была отложена из-за кризиса и в ближайшем будущем находится под вопросом. В первую очередь девелоперы финансируют достройку замороженных объектов докризисного периода.
Несмотря на активную разморозку проектов офисной недвижимости, на сегодняшний день остановленные стройки составляют порядка 18% площади строящихся и проектируемых бизнес центров.
Также большое количество офисных площадей (16%) сосредоточено в объектах на завершающем этапе строительства. А общий объем строящихся объектов офисной недвижимости составляет 44%.
Структура невведенных объектов торговой недвижимости
Структура строящихся и проектируемых торговых объектов несколько отличается от офисной недвижимости. Доля торговых центров на стадии «Проект», в том числе и запланированных до кризиса, составляет 20%, а доля объектов, близких к сдаче составляет 42% (см. Рис. 3). При этом доля проектов, строительство которых на сегодняшний день заморожено, составляет всего 7%.
Низкая доля (5%) торговых центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства, а также практически отсутствие новых проектов, подтверждают прогнозы о возможном в 2012 ― 2013 гг. дефиците качественных торговых площадей.
Обзор подготовлен компанией «НДВ-Недвижимость».