Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения /культурные учреждения / рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.
На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.
Города-миллионеры или города «миллионники» — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города «мультимиллионеры» (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка.
Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.
Предложение МФК в регионах РФ
Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв.м, в составе которого торговая составляющая – 77,6%, офисная – 12%, гостиничная – 5,8%, выставочная – 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля – 21%, гостиница – 16,6% и развлечения – 3,5%).
Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – 14 комплексов.
На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.
Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей
Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г.
Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках»
Название
Местоположение
Доминирующая функция
Девелопер / Собственник
Год постройки
Статус объекта
Новосибирск
МФК «Сан Сити»
площадь им. Карла Маркса, 7
торговая
ООО «Учет»
2011
Действующий
МФК «Аврора»
Коммунистическая ул.
гостиничная
ГК «Система»
2013-2015
Проектируемый
Екатеринбург
Антей 1-я очередь
Красноармейская ул., д.10
офисная
Бизнесмен Андрей Гавриловский
2004
Действующий
Антей 2-я очередь
Красноармейская ул., д.10
офисная
Бизнесмен Андрей Гавриловский
2006
Действующий
«Высоцкий», Антей 3-я очередь
Малышева ул, 53
офисная
Бизнесмен Андрей Гавриловский и ОАО УБРиР – 20 этажей
2011
Действующий
МФК «Европейский» («Призма»)
Челюскинцев ул./Стрелочников ул.
торговая
ТВЦ Европейский
2 кв. 2012 – ввод ТРЦ,
ввод БЦ с гостиничным комплексом – конец 2012-2013 гг.
Строящийся
Мультимодальный транспортно-пересадочный узел с отелем, офисами и ТРЦ
М. «Ботаническая»
Н.д.
PRED Group
Н.д.
Проектируемый
МФК
8 Марта ул., 162
торговая
Инвестиционная компания RED
Н.д.
На стадии поиска инвестора
Нижний Новгород
«Центр международной торговли»
Пересечение Октябрьского бульвара, ул. Варварская/Ковалихинская
офисная
ООО «ЦМТ 1», ООО «Управляющая компания Региональный ЦМТ»
Строительство не началось, реализована 1-я очередь проекта БЦ
Строящийся
МФК (2 очередь «ТЦ Республика»)
Литвинова ул.
Н.д.
ГК «Столица Нижний»
Н.д.
Проектируемый
МФК
в районе Гребного канала
Н.д.
ГК «Столица Нижний»
Н.д.
Проектируемый
Самара
МФК «Капитал Haus»
Л.Толстого ул./Буянова ул
офисная
ранее ОАО «Первобанк», сейчас продан местному депутату Олегу Борисову
2008
Действующий
МФК «Кловер плаза»
Ново-Садовая ул.
Н.д.
«РГС Недвижимость»
Н.д.
Проектируемый
Омск
МФК «Миллениум»
Фрунзе ул, д. 1
офисная
Холдинговая группа предприятий «Миллениум»
2010
Действующий
МФК «Континент»
70 лет Октября ул., 25/1
торговая
ЗАО ТЦ «Континент»
Действующий
МФК «Каскад»
Маркса пр.,24
офисная
компания «АСК»
2005
Действующий
МФК «Миллениум» (2-3 очередь)
Фрунзе ул, д. 1
Н.д.
Холдинговая группа предприятий «Миллениум»
Н.д.
Проектируемый, поиск инвесторов
Казань
Korston Hotel & Mall Kazan
Ершова ул., 1А
торговая
Korston Group
2006
Действующий
МФК «Кловер Плаза»
Щербаковский пер.7
жилая
ХК «Кловер Групп», Застройщик: ООО «Мегаполис»
2013-2014
Идет строительство 1-й очереди объекта - жилого дома
МФК «Олимп»
Р.Зорге ул., 66.
жилая
ООО «Олимп»
Жилье - 2 кв. 2013,
Строящийся
ТРК - 4 кв. 2012
Kazan Rivier Tower
правобережье Казанки
жилая
ГК«Партнерз-Девелопмент»
2014-2015
Проектируемый
Челябинск
МФК «Бизнес-дом Спиридонов»
Ленина пр.
офисная
БД«Спиридонов»
2000
Действующий
МФК «Челябинск Сити»
Кирова ул., 159
офисная
ООО ПКО «ЧелСИ»
2007
Действующий
Ростов-на-Дону
КВЦ «ВертолЭкспо»
М. Нагибина пр., 30
выставочная
ОАО «ТВЦ Роствертол»
1998
Действующий
Уфа
«Конгресс Холл»
Заки Валиди ул., 2
Культуно-развлекательная
Заказчик: Министерство культуры и национальной политики РБ
2007
Действующий
Clover Plaza
Исторический центр города
Н.д.
«Кловер Групп»
2014
Проектируемый
Волгоград
«Волгоград-Сити»
Рокоссовского ул, 62
офисная
ООО «ИнвестСтрой»
2010
Действующий
На момент проведения исследования (март-апрель 2012г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х – торговая, в двух других культурно-развлекательная.
Сегодня ситуация начинает меняться – в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта – жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.
В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207000 кв.м. площадей в многофункциональных комплексах.
Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв.м) в Екатеринбурге – самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. - МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.
В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.
Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).
Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:
- перенос сроков строительства;
- пофазовый ввод в эксплуатацию объектов;
- увеличение доли жилой функции в будущих проектах.
Спрос на МФК и финансовые условия
В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.
В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.
В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок офисной недвижимости регионов будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные.
Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется большее количество проектов с доминирующей жилой функцией.
Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.
Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer