По итогам 3 квартала 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 856 000 кв.м. Уровень вакантных площадей и арендные ставки стабилизировались, изменение данных показателей происходит в основном за счет открытия новых объектов.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 3 кв. 2012 г.
Предложение офисов в Санкт-Петербурге
Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 квартала 2012 г. составил 1856 тысяч кв.м. В III кв. 2012 г. было введено всего 36 800 кв.м арендопригодных офисных площадей.
Обеспеченность качественными офисными помещениями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составило около 370 кв.м.
За квартал было введено 8 500 кв.м в бизнес-центрах класса А (бизнес-центры Элефакт, Ориенталь) и 8 300 кв.м в бизнес-центрах класса "В "/"В" (БЦ Собрание, БЦ Tempo).
В результате, по итогам квартала доля бизнес-центров класса "А" составляет 24% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.
Объем качественного предложения, класс А и В (тысяч кв.м)
Согласно планам девелоперов, в 4 квартале 2012 года должно быть открыто еще около 90-100 тысяч кв.м качественной офисной недвижимости. Таким образом, по итогам 2012 года можно ожидать появления на рынке около 140-150 тысяч кв.м качественных офисных площадей.
Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, предполагаемые к вводу в 2012 г.
Название БЦ
Общая / офисная площадь (тыс. кв.м)
Ввод в эксплуатацию
БЦ Синопская, 62
7,5 / 5,0
1Q2012
БЦ Лиговский - 2 ph.
5,3 / 4,5
1Q2012
БЦ Сенатор – Большой пр. В.О. 2 ph
9,2 /6,5
2Q2012
БЦ Собрание, Цветочная, 25
56,0 / 27,4
3Q2012
БЦ Tempo
8,0 / 6,5
3Q2012
БЦ Элефакт
7,3 / 4,5
3Q2012
БЦ Ориенталь
5,0 / 4,0
3Q2012
БЦ Lider Tower
49,6/38,0
4Q2012
БЦ Луч
19,1 / 13,3
4Q2012
БЦ Синоп
21,0 / 12,7
4Q2012
БЦ У Красного моста
19,0 / 12,0
4Q2012
БЦ Зима
11,8/8,3
4Q2012
БЦ Ткачи
10,0 / 8,3
4Q2012
БЦ Вант, 3 ph
11,5 / 8,1
4Q2012
БЦ Преображенский
15,0 / 6,6
4Q2012
БЦ Универс
7,0 / 5,0
4Q2012
На конец 3 квартала 2012 г. уровень вакантных площадей составил около 18,6% в классе "А" и 8,4% в классе "В "/"В".
В среднем по городу к концу квартала уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 10,9% (выборка бизнес центров составила около 85% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В /В –41%).
Уровень вакантных площадей
Количество вакантных площадей за 3 кв. 2012 года сократилось на 0,3% в классе "А" и выросло на 2,8% - в классе "В "/"В". Рост среднего уровня вакантных площадей объясняется вводом новых бизнес-центров, которые не полностью заполнены. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэроплаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия».
По итогам года прогнозируется постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 15-17% в классе А, до 5-7% в классе В /В.
Среди основных тенденций 3 квартала 2012 на рынке офисов в СПб можно выделить:
Появление на рынке объектов, приостановленных в кризисный период, в том числе следующие очереди уже функционирующих бизнес-центров
Стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города
Спрос на офисы в III квартале 2012г в Санкт-Петербурге
Объем чистого поглощения за 3 кв. 2012г. на офисном рынке Санкт-Петербурга минимален и оценивается в 25 000 кв.м. Достаточно низкий уровень чистого поглощения обуславливается как отсутствием подходящих арендаторам помещений (по цене, локации, характеристикам), так и сезонным летним спадом на рынке. В результате, постепенное поглощение площадей в недавно открытых бизнес-центрах компенсируется освобождением площадей в других объектах.
Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. Наблюдалось небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.
Структура спроса в 3 кв. 2012 г.
Примеры крупнейших сделок по аренде офисов Петербурга, анонсированных в 3 квартале 2012 года, приведены в таблице ниже.
Крупнейшие сделки по аренде офисов в БЦ СПб (3 кв. 2012г.)
Арендатор
Арендованная площадь (кв.м)
Объект
JetBrains
5000
БЦ Универс
Газпром Нефть
3100
БЦ Ренессанс Форум (пристройка)
Nord
3000
БЦ Санкт-Петербург Плаза
QB Finance
3000
БЦСанкт-Петербург Плаза
ГК «Город»
2000
БЦ Сенатор, Большой пр., 80
«220 вольт»
1900
БЦ Сенатор, 18-я линия
Магистраль Северной Столицы
1300
БЦ «Некрасова, 14»
Финансовые условия аренды офисов
Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 3 кв. 2012 г. составили 14 910 рублей за кв.м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (-1,3% по сравнению со 2 кв. 2012 г.). Для класса В /В средние арендные ставки за квартал увеличились на 0,7% и составили 11 860 рублей за кв.м.
Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам офисы в пределах одного бизнес-центра (скажем, с исчезновением из предложения видовых офисов и появлением в предложении менее привлекательных помещений).
Средние ставки аренды для офисов класса А и В (руб. за кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС)
По итогам 2012 года можно ожидать умеренного роста арендных ставок в Санкт-Петербурге, на уровне 4-6% в годовом исчислении.
Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer