В 3 квартале 2012 года было введено 126 000 кв.м качественных офисных площадей (здесь и далее бизнес- центры класса А, В , В-), что практически соответствует уровню аналогичного периода прошлого года (140 000 кв.м было введено в 3 квартале 2011 года).
Объем поглощения в III кв. 2012 г. составил 140-150 тысяч кв.м офисных площадей и на 10% превысил объем нового предложения, что держит рынок в состоянии равновесия. Уровень вакантных площадей за квартал снизился незначительно, на 0,5 - 1%. В среднем по рынку, ставки аренды на офисную недвижимость по-прежнему стабильны.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 3 квартал 2012г.
Предложение офисов в Москве
Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 3 квартала 2012г. составил 12 млн кв.м.
Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1040 кв.м.
В III квартале 2012 года было введено около 126 000 кв.м площадей, из которых 83% - класс А, 17%- класс В и В-.
При этом максимальный прирост нового предложения, введенного за 1-3 кварталах 2012г., зафиксирован в САО Москвы, а именно, 32% от общего предложения введенного за данный период (это БЦ Sky Light, Бизнес-парк River City). На втором месте по количеству введенных площадей ЦАО Москвы (22%).
Объём качественного предложения, класс А, В ,В- (тысяч кв.м)
До конца года, по заявлениям девелоперов, планируется к вводу более 460 000 кв.м. Однако, по прогнозам GVA Sawyer, будет введено не более 250 000 кв.м офисных площадей.
При этом большая часть нового предложения пока будет вводиться в ЦАО Москвы, в том числе за счет масштабных офисных проектов в ММДЦ «Москва Сити».
Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013гг.
Название БЦ
Общая/офисная пл-дь (кв.м)
Ввод в эксплуатацию
Light House
44 580 / 20 800
1Q2012
БЦ «Воробьевский»
16 000 / 14 400
1Q2012
Бизнес-парк River City
12 400 / 9 500
1Q2012
«Гранд Сетунь Плаза»
75 460 / 60 000
2Q2012
«Олимпик Холл»
23 107 / 11 000
2Q2012
«Дежнев Плаза»
17 500 / 11 000
2Q2012
БЦ «Пырьева 2»
Нет данн./ 16 400
2Q2012
Sky Light
111 240 / 77 500
3Q2012
МФК City Point
76 000 / 27 000
3Q2012
«Красногорск Плаза»
31400 / 21 600
3Q2012
«Меркурий Сити»
158 500 / 86 000
4Q2012
БЦ в составе ЖК Sky House
145 180 / 17 500
2013
БЦ в составе гостинично- делового комплекса «Парк победы»
135 500 /62 000
4Q2012
«Алкон»
102 200 / 66 800
4Q2012
«Девять акров», 2 очередь
90 700 / 67 800
4Q2012
Офисно-гостиничный комплекс Radisson SAS Olympiysky
76 950 / 26 050
4Q2012
Golden Gate
46 700 / 18 000
2013
БЦ «Аэродом»
36 000 / 33 000
4Q2012
«Атмосфера», бизнес квартал
20 700 / 20 000
4Q2012
«Кантри Парк 3»
27 800 / 22 000
4Q2012
БЦ «Нахимовский»
22 900 / 15 370
2013
БЦ «Ленинской пр, 119»
22 650 / 16 200
4Q2012
Premium: West
20 000 / 18 800
4Q2012-2013
«Юсупов двор»
Нет данн./ 10 000
4Q2012
МФК Технопарк «Орбита», 2 очередь
112 000 / 21 000
4Q2012
БЦ «Марьина роща»
17 500 / 14 500
4Q2012
Solutions, корпус 2;3
Нет данн./ 9 500
4Q2012
«Домино»
7 800 / 6 900
2013
В среднем по городу в 3 квартале 2012 года уровень вакантных площадей снизился и в качественных бизнес- центрах составил 11,7% в классе А, 10% - в классе В , 12,5% - в классе В- (выборка БЦ составила 67% от всех БЦ Москвы).
Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы
Среди основных тенденций III квартала 2012 года, на офисном рынке Москвы можно выделить:
- Объемы ввода новых офисных площадей, по сравнению с началом года увеличиваются, но все ещё находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.
- 3 квартал продолжил тенденции предыдущего квартала, связанные с ростом девелоперской активности на рынке. Это повлияет на увеличение объемов нового предложения через 2- 2,5 года. В 3 квартале 2012г. было заявлено 10 крупных проектов (в том числе проекты, которые подвергнутся реконцепции), совокупная офисная площадь которых превысила 500 000 кв.м.
Крупные проекты, о строительстве которых заявлено в III квартале 2012г.
Объект
Месторасположение
Общая/офисная пл-дь (кв.м)
Девелопер
Административно-деловой центр (вместо «Аквадрома»)
Аминьевское ш.
43 500 / Нет данных
Нет данных
МФК (реконцепция)
«Большой Сити»
Нет данных / 88 000
MR Group
БЦ «Лотос» (реконцепция)
Пересечение Одесской ул. и Нахимовского пр.
150 000 / 59 000
MR Group
БЦ ООО «Автостоянка Тверская Застава»
2-ая Брестская ул.
51 200 / Нет данных
АFI
Development
МФК «Око»
ММДЦ «Москва Сити»
Нет данных / 100 000 кв.м
Capital Group
МФК
Генерала Белова ул.
54 200-офисные площади, из которых 20 000 кв.м - здание Мосгорстата
-
Wall Street
Валовая ул., 37
33 316 кв.м
«Авгур Эстейт»
Бизнес-парк
Нагатинская пойма
80 000 кв.м коммерческой недв-ти (редевелопмент)
Clever Estate
БЦ
Графский, 9
75 000 / Нет данных
ЗАО «Вариатор»
БЦ
Маршала Бирюзова, вл. 1
100 000 / Нет данных
ООО «Фаворит Технолоджи»
- Продолжается децентрализация офисного рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, Юго-Западное, Западное и Северо-Западное направления Москвы.
Спрос на офисы в Москве
Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011- 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.
Структура спроса на офисные площади
Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 3 квартале 2012г.
Арендатор
Площадь сделки (кв.м)
Объект
Компания ФБК
2600
«Мясницкая плаза» и БЦ «Садово-Спасская, 24»
«Пронто-Москва»
2300
«Южный порт»
«ВТБ Лизинг»
2100
«Южный порт»
Richemont
2000
«Башня на набережной»
Continental Tyres Rus
1884
БЦ Lighthouse
Lafarge
1715
«Вивальди плаза»
IT – компания КРОК
1600
«Интеграл»
CBRE
1600
«Белая площадь»
«Код безопасности»
1400
Офис-парк «Семеновский»
«Центр Финансовых Технологий»
1300
«Кожевники»
«Энергопром менеджмент»
1300
БЦ «Двинцев»
Starlett prêt-a-porter
1300
БЦ «на Малой Грузинской
Azimut Hotels
1000
«Новоспасский двор»
SMEG
800
W-Plaza
«Райффайзен Капитал»
760
БЦ «Конкорд»
«Максима логистик»
550
Офис-парк «Семеновский»
«Стройгазконсалтинг»
340
«Европа Билдинг»
Крупные инвестиционные сделки 3 квартала 2012г.
Покупатель
Площадь (офисная) кв.м
Объект
Сумма сделки
O1 Properties
33250
«Дукат 3»
$370 млн.
O1 Properties
40000
Silver City
$333 млн.
Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:
- По-прежнему многие арендаторы ориентируются на помещения с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.
- Наблюдается устойчивый спрос на покупку небольших офисных помещений.
- Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.
Финансовые условия и стаки аренды офисных площадей
В течение 1-3 кварталов 2012 года ставки аренды на офисную недвижимость Москвы в среднем по рынку оставались стабильными. Рост наблюдался лишь по некоторым качественным объектам класса "А", расположенных преимущественно в ЦАО Москвы.
По итогам 3 квартала уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250 за кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B $650 - $750 за кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550 за кв.м в год - вне делового центра города, класса В- соответственно $250 - 400 за кв.м. в год.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составил $110-140 за кв.м в год, в классе В - $80-115 за кв.м в год, в классе В- соответственно $60-85 за кв.м в год.
Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7500 - 15000 за кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4500-6500 за кв.м – вне делового центра города; класс В – $3500- 7500 за кв.м; класс В- соответственно $2500-4000 за кв.м).
Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС ($ за кв.м в год)
В 4 квартале 2012 года арендные ставки будут стабильными, в 1 полугодии 2013г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.
Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем, 2013 году, году может составить 10-15%.
Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer