Итогами 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются рост арендных ставок и цен продаж, свидетельствующий об активизации игроков на рынке и увеличившийся спрос на аренду офисных помещений, который привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей. Это в своем отчете отметили аналитики компании Penny Lane Realty.
Спрос
Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 года. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 годом. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.
Также в 2010 году значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно поделить на три группы:
- Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании как «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз» купили офисы для себя).
- Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК "Открытия" приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых - действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; "ВТБ Капитал" купил бизнес-центр "Capital Plaza"; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина).
- Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз».
Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.
Предложение
В 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Для сравнения - в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. кв.м. Несмотря на сокращение объемов строительства, структура нового предложения меняется в сторону улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства в основном офисов класса А.
Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.
Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году
Проект
Округ
Адрес
Класс
Девелопер
Общая пл-дь, кв. м.
«Домников»
ЦАО
Академика Сахарова пр-т, 30
А
«ОПИН»
132000
«Западные Ворота»
ЗАО
Беловежская ул., 21
А
ЗАО «Центурион»
62000
«SK Royal»
САО
Дмитровское ш., 163а
В
Tashir
44000
БЦ Арбатская пл., д. 1
ЦАО
Арбатская площадь, 1
А
«Жилреконструкция»
31000
«Riverside towers», 5 очередь
ЦАО
Космодамианская наб., 52
А
ОАО «Москва – Красные Холмы»
21000
ЦМТ, здание 3
ЦАО
Краснопресненская наб., 12 стр.3
А
ЦМТ
25800
Нагатино i-Land
ЮАО
Андропова пр-т., 18 стр. 1-3
В
«Московский бизнес-инкубатор»
37387
Нагатино i-Land
ЮАО
Андропова пр-т., 18 стр.1-1-Б
В
«Московский бизнес-инкубатор»
23440
Нагатино i-Land
ЮАО
Андропова пр-т., 18 стр. 1-1-В
В
«Московский бизнес-инкубатор»
22070
«Diamond Hall»
ЦАО
Олимпийский пр-т, вл.12/16
А
38000
«Миракс Плаза», корп. Д
ЗАО
Кутузовский пр-т., 36
В
Mirax Group
31120
AFI на Павелецкой
ЦАО
Павелецкая наб., 8 стр. 1
В
AFI -development
17000
Цены
В 2010 году арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 годом. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов в аренду. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также, росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.
Арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в 2010 году
Класс А
Класс В
Класс С
Аренда
$750-900 за кв.м. в год
$450-650 за кв.м. в год
$250 за кв.м. в год
Продажа
$4,5-8 тыс. за кв.м.
$3,5-5 тыс. за кв. м.
$2-3 тыс. за кв.м.
«В 2010 году смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, - говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».