По расчетам S.A. Ricci/King Sturge объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 года составил 170 000 кв м.
Объем поглощения в первом квартале 2011 года превышает показатель аналогичного периода 2010 года на 16%.
Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 годом тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные компании.
Например, Ростелеком в настоящий момент ищет для покупки бизнес центр площадью до 70 000 кв м; Транснефть все еще не может определиться с выбором офиса более 40 000 кв м. Сбербанк России, Райффайзен Банк и Россельхозбанк также рассматривают офисные площади для приобретения.
Основные сделки первого квартала 2011г.
Тип сделки
Площадь
Объект / Адрес
Арендатор/Покупатель
Покупка
~16000
Федерация,Башня Восток / ММДЦ, участок №13
ВТБ
Аренда
15000
Легенда Цветного / Цветной б-р, 2 стр. 1
Групп М
Аренда
13500
Офисный комплекс класса В / Павелецкая набережная, дом 8, стр. 1
Гринатом
Покупка
8498
БЦ Якиманка 40 / Москва, ул. Большая Якиманка, дом 40
Уралвагонзавод
Аренда
7312 (здание целиком)
БЦ Прогресс / Садовническая ул. 79
Российский Банк Развития
Покупка
6300
БЦ Мясницкая Плаза / ул. Мясницкая, 48
н/д
Аренда
6011
Diamond Hall / Олимпийский пр-т, 12/16
Кредит Европа Банк
Аренда
5875 (здание целиком)
Дом Парк Культуры / Зубовский б-р, 13
Трансаэро
Аренда
5200
Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова / Варшавское шоссе, дом 9
ПрофМедиа
Аренда
~4000
БЦ Чайка /ул. Новослободская, дом 41
Нэо-Центр
Аренда
3500
БЦ Pallau-NK / ул. Нижняя Красносельская д. 39, стр. 1
группа компаний «О’Кей»
Аренда
3209
4-й Сетуньский пр-д., дом 10
LG
Покупка
2505
БЦ Пульман / ул. Мясницкая, дом 50/24 стр.1
н/д
Аренда
1936
БЦ Двинцев, блок С / ул. Двинцев, дом 12, стр. 1
Nvidia
Предложение
Таким образом, в качестве положительного тренда первого квартала можно отметить увеличение среднего размера сделки аренды/купли-продажи. Сделки аренды/купли-продажи объемом более 3000 кв.м. составили более 50% от общего объема поглощения. В первом квартале 2010 года метраж 72% всех сделок не превышал 2000 кв. м.
В первом квартале 2011 года в эксплуатацию было введено 98 499 кв. м офисных площадей класса, из них 69 900 кв. м офисных площадей класса А. Таким образом, общий сток качественных офисных площадей класса А, В и В- составил 10,9 млн. кв.м.
Основные объекты, введенные в эксплуатацию в первом квартале 2011г.:
Объект
Офисная площадь кв.м
Класс
Адрес
БЦ Даимонд Холл
37 000
А
Олимпийский проспект, 12/16
БЦ Трио
27 000
А
ул. 8 Марта, 1
БЦ Юникон
23 500
В
ул. Плеханова, владение 4.
БЦ Дом Парк Культуры
5 900
А
Зубовский б-р, 13
БЦ Новая Рига
5 099
В
Строгино
Ставки аренды и эксппуатационные расходы
В первом квартале ставки продолжали расти. Такой тренд вызван возросшей активностью на рынке офисной недвижимости: уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В в этих зонах.
Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.
Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем 135 долл. США за кв. м в год. Для объектов класса В средняя ставка равна 125 долл. США за кв. м в год, для класса В- 100 долл. США за кв. м в год. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 года.
Средневзвешенные ставки аренды и уровень вакантных площадей для классов А, В и В-
Уровень вакантности
Средний уровень вакантных площадей для класса А зафиксирован на уровне 11% и 16% для зон Бульварного и Садового кольца и 19% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно.
Средний показатель вакантности для офисов класса В соответствует 7% в районе Бульварного и Садового Кольца и 10% и 18% в зонах ТТК и МКАД.
Показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАДа.
Мы ожидаем активное снижение данного показателя для офисов класса А и В , находящихся не дальше Третьего транспортного кольца и стабильный объем предложения в отношении класса В-.
Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci/ King Sturge