В отчетном периоде было введено в эксплуатацию девять качественных бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. При этом около 50% введенных площадей были сконцентрированы в Московском районе. В результате в конце 3 кв. 2013 г. объем предложения на рынке качественной офисной недвижимости насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м.
В следующем квартале запланирован ввод в эксплуатацию семи бизнес-центров с совокупной арендопригодной площадью 112,7 тыс.кв.м офисных площадей. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м ( 13%).
С началом осеннего сезона консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года. Основной объем спроса по итогам 3 кв. 2013 г. формировали предприятия сферы услуг, производствен-ные и торговые компании.
Средневзвешенный уровень вакансии в качественных бизнес-центрах, рассчитанный по итогам 3 кв. 2013 г., составил 9% против 7,5% в предыдущем квартале. В первую очередь, это связано с вводом новых офисных центров.
За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень арендных ставок в целом увеличился. Наибольший рост был отмечен в классе A. При этом уровень ставок в бизнес-центрах класса B остался практически неизменным.
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости
Динамика общей арендопригодной площади бизнес-центров классов A и B
Фактические объемы ввода нового предложения свидетельствуют об активном росте рынка офисной недвижимости. При этом девелоперы отдают предпочтение высококлассным проектам, расположенным в центральных районах города и популярных деловых зонах.
На рынке анонсируется все больше проектов, отвечающих международным экологическим стандартам, которые смогут стать дополнительным конкурентным преимуществом проекта.
Предложение офисной недвижимости
В третьем квартале 2013 года на рынке офисной недвижимости состоялся ввод в эксплуатацию девяти бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 86,7 тыс. кв.м. Таким образом, на начало 4 кв. 2013 г. рынок качественных офисов насчитывает 1 929,9 тыс. кв.м, увеличившись на 4,7% за квартал.
Объекты, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.
До конца года в Санкт-Петербурге откроются семь бизнес-центров, в результате объем рынка качественной офисной недвижимости города вырастет на 112,7 тыс. кв.м. При условии выполнения всех заявленных планов, прирост предложения за весь 2013 г. может стать максимальным за последние 5 лет, составив 233,7 тыс.кв.м ( 13%).
Бизнес-центры, открытие которых ожидается в 4 кв. 2013 г.
Структура всего офисного предложения по классам объектов на конец 3 кв. 2013 г.
и Структура ожидаемого в 4 кв. 2013 г. предложения по классам объектов
Бизнес-центр на Малоохтинском пр., 45, получивший название «Eightedges» (GLA 11,9 тыс. кв.м), был заявлен к вводу в 4 кв. 2013 г., однако девелопер проекта ГК «Leorsa» перенес сроки ввода на следующий квартал. На данный момент завершается возведение монолитного каркаса здания. Якорный арендатор объекта, международная компания, занимает 40% арендуемой площади.
Офисное предложение, введенное в 3 кв. 2013 г. по районам, кв.м
График ввода площадей в БЦ в 2013 г., тыс. кв.м
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга растет более быстрыми темпами по сравнению с рынками торговых центров и складских комплексов. Кроме нового строительства в числе новых офисных проектов значительную долю занимают проекты реконструкции старого фонда.
- В 1 кв. 2014 г. компания «Jensen Group» планирует ввести в эксплуатацию высококачественные офисы (класс A) как частьторгового дома «Пассаж». Совокупная арендопригодная площадь бизнес-центра составит 8,2 тыс. кв.м.
- ГК «СУ-155» анонсировала в 3 кв. 2013 г. проект реставрации под бизнес-центр здания-памятника на Литейном пр., 62 («Дом Гурьева»). Учитывая параметры здания и локацию, по мнению компании ASTERA, объект, площадь которого составляет около 10 тыс. кв.м, будет отнесен к классу B/B .
- ГК «Энерго», заявившая о проекте реконструкции Бадаевских складов под офисы еще в 1 кв. 2013 г., приступит к реализации планов в начале 2014 г. Бизнес-центр класса B планируется ввести в эксплуатацию спустя год после начала работ.
- В одном из корпусов мануфактуры «Веретено» (Адмиралтейский район, набережная Обводного канала, 223-225), планируется размещение офисно-административных помещений.
В текущем квартале был анонсирован ряд проектов нового строительства:
- Инвестором ООО «Потенциал Инвест» на углу Варшавской улицы и Корпусного проезда, напротив торгового центра «Мебельный Континент», представлен проект 10-этажного бизнес-центра общей площадью 40 тыс. кв.м со сроком реализации середина 2013 – середина 2014 гг.
- На Лиговском пр., 140 планируется возведение бизнес-центра. Застройщик «Проминвестгрупп» планирует получить разрешение на строительство здания бизнес-центра к концу 3 кв. 2013 г. Реализация проекта должна завершиться через год. Согласно оценкам компании ASTERA, общая площадь бизнес-центра составит не более 1,5 тыс. кв.м.
Экологичность и энергоэффективность при строительстве офисных объектов - новая тенденция офисного рынка в Санкт-Петербурге.
- Проект «Ingria Tower» компании «С.Э.Р.», который проходит на данный момент этап согласования проектной документации на строительство, будет сертифицирован, согласно сообщению компании-девелопера, на соответствие экологическому стандарту «LEED».
- БЦ «Ренессанс Правда» стал первым действующим бизнес-центром в России, получившим сертификат «LEED Gold».
- Строящийся бизнес-центр «Электро» на Московском пр. 156 станет первым в Петербурге бизнес-центром, сертифицированным по британскому стандарту «BREEAM».
Кроме указанных проектов, бизнес-центры «Eightedges» и «Technopolis» также соответствуют экологическому стандарту. К числу основных преимуществ подобных проектов относятся более высокая инвестиционная привлекательность по сравнению с обычными офисными центрами и возможность размещения международных компаний, для которых экологичность является обязательным параметром при выборе офиса.
Спрос на офисную недвижимость
Летом рынок коммерческой недвижимости традиционно переживает период затишья. Тем не менее, с началом осеннего сезона и в связи с приближением окончания сроков действия текущих договоров аренды, консультанты ASTERA прогнозируют повышение активности со стороны арендаторов, которое продлится до конца года.
Анализ заявок, поступивших в компанию ASTERA в течение 3 квартала, показал, что основной объем спроса формировали строительные и торговые компании, которые в сумме составили 27,6% от всех заявок. Предприятия сферы услуг (около 40%) остаются основным драйвером спроса. В этом сегменте особую активность проявили консалтинговые компании (управленческий, кадровый консалтинг, высокотехнологичная сфера и др.).
Наибольшим спросом у арендаторов в 3 кв. 2013 г. пользовались помещения в диапазоне от 100 до 500 кв.м, их доля в общем объеме заявок составила около 60%. Спрос на крупные блоки (от 1 000 кв.м) в качественных бизнес-центрах составил менее 10% от всех заявок.
Следует отметить, что в бизнес-центрах класса B преобладает кабинетная нарезка помещений, в то время как в офисах класса A – помещения, организованные по типу открытого пространства («open space»).
Структура спроса на качественные офисные объекты по специализации арендаторов
Примеры сделок на рынке офисных помещений в 3 кв. 2013 г.
С начала года структуры «Газпрома» активно арендовали площади в офисных центрах Петербурга. В отчетном квартале была закрыта одна из крупнейших за последние несколько лет сделок на офисном рынке города. Компания «Газпром экспорт», дочерняя структура «Газпрома», арендовала 12,3 тыс. кв.м в бизнес-центре «Сенатор» на улице Проф. Попова, д. 37. Кроме того, департамент инвестиций и строительства «Газпрома» намеревается переехать в БЦ «Юпитер» в Пулково.
Наиболее востребованные форматы помещений в 3 кв. 2013 г.
Арендные ставки и уровень вакансии
Средневзвешенные по площади запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах классов A и B выросли по сравнению с предыдущим кварталом на 2-2,5%. При этом за год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) рост арендных ставок составил в этих классах, 7% и 2% соответственно. В классе B ставки остались практически неизменными.
По состоянию на конец сентября 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в бизнес-центрах классов A, B и B составил 12,1%, 7,6% и 8,1% соответственно. За год (с октября 2012 г. по сентябрь 2013 г.) уровень вакансии увеличился во всех классах в среднем на 2,3%, в основном, в связи с вводом новых офисных центров за этот период. Объем поглощения за 3 кв. 2013 г. составил около 50 тыс. кв.м.
Уровень вакансии в БЦ по районам, сентябрь 2013 г.
По мнению аналитиков ASTERA, рост уровня вакансии на фоне объемов площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, продолжится и в 4 кв. 2013 г., а объем нового предложения будет постепенно поглощаться рынком. При этом снижения арендных ставок в следующем квартале не ожидается.
Динамика арендных ставок в бизнес-центрах
Динамика уровня вакансии в бизнес-центрах классов А и B
Обзор подготовлен компанией Astera