Объем спекулятивного строительства на рынке офисной недвижимости Петербурга снижается шестой год подряд. По данным компании JLL, за 2018 год в Северной столице введено в эксплуатацию 30 000 кв.м офисов, предназначенных для сдачи в аренду. Это наименьший показатель за современную историю рынка. При этом за счет объектов для собственных нужд общий объем нового предложения достиг максимума с 2009 года и составил 260 000 кв.м.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, в 2019 году, с одной стороны, произойдет уменьшение объема ввода на 26%, с другой стороны, спекулятивных объектов будет построено в 4,5 раза больше – около 130 000 кв.м. Ожидается, что эти объекты будут сданы в аренду достаточно быстро, как это произошло в 2018 году, когда уже к концу года все новые офисы оказались почти полностью заполненными. В результате в отличие от ситуации предыдущих лет высокий объем ввода не оказал влияния на долю свободных площадей на рынке.
Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе «А» за последний квартал в целом по Петербургу увеличилась на 2,3% (на 5,8% за год) и достигла 1 789 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы). В классе «В» рост составил 1,6% за квартал и 4,0% за год, а ставка достигла 1 237 руб. за кв.м в месяц.
Аналитики компании JLL ожидают сохранения тенденции роста показателя в 2019 году: годовое увеличение прогнозируется на уровне 5-6% – рынок устойчиво находится на стороне арендодателя.
Впервые за всю историю рынка наблюдалось снижение вакантности в обоих классах офисной недвижимости на протяжении всего года. В целом за 2018 год доля свободных площадей упала на 2,6 п.п. и на 0,9 п.п. за квартал в классе «А», на 1,2 п.п. и на 0,6 п.п. соответственно в классе «В». По итогам года показатель достиг 3,5% в классе «А» и 7,0% в классе «В».
Динамика доли свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге
Уменьшение вакантности по итогам года наблюдалось во всех районах Петербурга, за исключением Московского, где показатель увеличился на 2,2 п.п., до 6,4%. Отрицательное поглощение площадей в этом районе связано с переездом ряда компаний в другие части города. Стоит отметить, что в ушедшем году Московский район оказался одним из лидеров по темпам роста ставок аренды на офисы в Санкт-Петербурге, что также оказало сдерживающее влияние на поглощение офисов в этом субрынке. Можно ожидать, что ликвидные площади при адекватной ценовой политике собственников будут успешно сданы уже в I половине 2019 года.
Как отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге, вклад в продолжающееся увеличение ставок аренды офисов оказывает рост налоговой нагрузки. Из-за повышения налога на добавленную стоимость собственники некоторых объектов, преимущественно в классе «А», стали выделять НДС из ставки аренды, а в ряде случаев перешли на номинирование ставки по принципу triple net. Тем самым владельцы офисных комплексов минимизируют риски дальнейшего увеличения налоговой нагрузки, а также роста затрат на содержание и обслуживание здания.
Динамика ставок аренды на офисы в Санкт-Петербурге
