Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове

В конце 2016 года в Санкт-Петербурге должна быть завершена реализация крупнейшего за последние пять лет инфраструктурного проекта в городе – Западного скоростного диаметра (ЗСД). Специально к этому событию эксперты компании JLL провели анализ влияния ЗСД и других инфраструктурных проектов, которые могут быть реализованы в среднесрочной перспективе, на рынок коммерческой недвижимости Петербурга.

Согласно выводам аналитиков JLL, от реализации инфраструктурных проектов больше всего выигрывают объекты офисной недвижимости: транспортная доступность бизнес-центров является определяющим фактором спроса. Окончание строительства Западного скоростного диаметра, моста через остров Серный, реконструкция Тучкова моста значительно улучшат доступ на Васильевский остров (В.О.), сложности с которым являются основным сдерживающим фактором для развития рынка офисной недвижимости Петербурга. Аналогичное влияние на рынок офисной недвижимости Невского и Фрунзенского районов окажет открытие сквозного движения по южному берегу Обводного канала.

В настоящий момент в Василеостровском районе Санкт-Петербурга расположено 29 качественных бизнес-центров совокупной площадью порядка 230 000 кв. м (здесь и далее – арендопригодная площадь), из которых около 20% относятся к классу «А».

«Особенностью офисного рынка В.О. является его инерционность относительно среднегородской динамики. При росте или снижении доли вакантных площадей в городе соответствующее изменение показателя здесь происходит спустя один-два квартала. Иногда это приводит к тому, что рынок В.О. находится в противофазе с общегородским. Так, с начала года доля свободных офисных площадей в Василеостровском районе увеличилась на 3,7 п.п. – с 7,9% до 11,6%, тогда как в среднем по городу снизилась на 2,1 п.п. – с 12,2% до 10,1%», – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга

Основной причиной такой динамики является транспортная изоляция района. Реализация заявленных проектов повысит сбалансированность рынка офисной недвижимости В.О. с городом в целом. В результате ставки аренды в этом районе в среднесрочной перспективе будут приближаться к арендным ставкам в историческом центре города. По итогам III квартала 2016 года средние ставки аренды в Василеостровском районе составляют около 970 рублей за кв. м в месяц против 1 250 рублей за кв. м в месяц в среднем по Санкт-Петербургу.

«Мы ожидаем опережающего роста арендных ставок в качественных бизнес-центрах Василеостровского района СПб. В первую очередь это коснется объектов класса «А», где арендные ставки сейчас на 40% ниже, чем ставки в объектах аналогичного класса в историческом центре города. В дальнейшем, по мере роста арендных ставок и заполнения площадей, возможна реализация новых проектов офисной недвижимости в районе», – добавляет Владислав Фадеев.

Арендные ставки на офисном рынке Санкт-Петербурга по классам

Влияние запуска Западного скоростного диаметра на рынок торговой недвижимости Васильевского острова предполагается в долгосрочной перспективе, когда вследствие улучшения транспортной доступности произойдет развитие территории Морского фасада и возникнет необходимость в региональном или суперрегиональном торговом комплексе на территории района.

Более серьезное влияние открытие ЗСД окажет на рынок торговой недвижимости в Северо-Приморской части (СПЧ), где зона охвата региональных и суперрегиональных торговых центров существенно увеличится. За счет предоставления уникального предложения, в первую очередь в сегменте развлечений, торговые центры смогут привлечь потребителей из центральной и южной частей города. По предварительным оценкам, количество жителей в зоне охвата суперрегионального ТЦ, расположенного в прибрежной зоне СПЧ, вырастет почти вдвое.

Количество потенциальных потребителей в зоне охвата торговых центров, расположенных на юге, увеличится менее заметно – на 30-40%. Вкупе с высокой насыщенностью торговой недвижимостью Приморского района Петербурга и большим спектром услуг и товаров в ТЦ на севере города, это приведет к тому, что открытие ЗСД сильнее повлияет на торговые центры в СПЧ, нежели на торговые центры на юге города.

Другим масштабным инфраструктурным проектом, который в перспективе значительно изменит рынок недвижимости Санкт-Петербурга станет строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры определены 11 первоочередных проектов ТПУ в Санкт-Петербурге, а также планируется создание ТПУ «Девяткино» в Ленинградской области на границе с городом. С учетом того, что реализация этих проектов предполагается за счет привлечения частных инвестиций, в состав ТПУ, помимо транспортной составляющей, будут входить и объекты недвижимости.

«Как показывает международный опыт и современная московская практика, не существует универсального формата ТПУ со стандартным набором функций. При разработке концепции каждого конкретного ТПУ учитываются виды транспорта, станции которого будут входить в состав узла, его окружение, в том числе существующие объекты недвижимости. Объем и профиль проектов недвижимости в границах ТПУ зависят от конкретных участков и нужд определенных районов. К сожалению, в Санкт-Петербурге процесс, связанный с ТПУ, пока ограничивается проектированием транспортной схемы, тогда как анализа возможных объемов коммерческой недвижимости или жилья нет», – комментирует Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.

Специалисты компании JLL проанализировали, какие функции потенциально могут быть востребованы в запланированных ТПУ.

Возможный функционал будущих ТПУ