В условиях экономического кризиса собственники коммерческой недвижимости стараются максимально сократить расходы на эксплуатацию. В то время как одни организации решают полностью отказаться от услуг управляющих компаний, другие делают выбор в пользу новых решений, способных оптимизировать затраты на содержание объектов. Одной из таких методик является проактивная эксплуатация. О ее преимуществах, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры в интервью порталу zdanie.info рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода.
BlackStone Keeping Company – управляющая компания полного цикла, работающая в Москве и регионах России в соответствии с международными стандартами. Компания основана в 2008 году и на сегодняшний день ее портфель насчитывает более 400 000 кв. м торговых и офисных площадей.
– В чем заключаются основные особенности проактивной эксплуатации? Какие технологии и инструменты применяются в ее рамках?
– Основными особенностями проактивной эксплуатации являются прогнозирование событий и принятие мер по недопущению их негативных влияний с помощью реализации продуманных организационно-технических мероприятий. Еще одним аспектом является прогноз не только негативных влияний, но и ожиданий групп потребителей. Т.е. предвосхищение будущих желаний, постоянное улучшение процессов, продуктов, услуг. Кроме того, при наступлении негативного события, к примеру, отказа оборудования, проводится расследование первопричин его возникновения – Root Cause Analysis. Технологии данной эксплуатации подразделяются на организационные и технические. Организационные – это набор различных методик проактивной деятельности, опыт и знания в данной области. Технические – это инструменты измерения, стационарные и мобильные системы диагностики и контроля оборудования на предмет температуры, вибрации и других параметров. Также проводится контроль объекта недвижимости в целом, измеряется температура и влажность в помещениях, шумы. В пакет услуг входит интеграция принципиально нового подхода к деятельности по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Он позволяет более чем на 25% снизить издержки и повысить эффективность, надежность, качество и комфорт объекта.
– Каких результатов позволяет достичь данная услуга?
– Исходя из мирового опыта, а он насчитывает уже почти полвека, интеграция проактивной технологии дает положительный эффект по всем направлениям деятельности компании. В это трудно поверить, но это статистический факт. Причем счет идет на десятки процентов. Однако эффект достигается не сразу. Результат около 20% может быть достигнут только спустя не менее двух лет.
– Как данный подход позволяет сократить эксплуатационные затраты?
– Эксплуатационные затраты сокращаются на 10-70% в зависимости от текущего состояния объекта. Как? В первую и ключевую очередь – с помощью работы профессиональной команды, владеющей на практике методологией проактивной деятельности и имеющей положительный опыт интеграции данной технологии. Иногда я привожу очень простой пример: мы все находимся в равных условиях. Мольберт, кисточки, краски есть у всех, и они одинаковые. Но шедевр рождается только у истинного мастера.
– Как давно существует данная услуга на рынке коммерческой недвижимости?
– Все началось с индустриальной недвижимости. Около 50-ти лет назад первой, насколько известно, данный подход формализовала и выпустила соответствующий стандарт NASA. Затем подобную технологию стали применять в автоконцерне Тойота. Впоследствии проактивную эксплуатацию стали перенимать сначала в промышленном производстве, а затем в IT-компаниях и финансовом секторе. В коммерческой недвижимости данная услуга существует более 25 лет.
– Используется ли зарубежный опыт при реализации данной модели?
– Используется только зарубежный опыт, т.к. российский опыт практически не существует.
– Какие компании чаще других выбирают проактивную эксплуатацию: недавно вышедшие на рынок, или же те организации, которые имеют печальный опыт работы по другим стандартам?
– Эффект наступает с годами. Поэтому данный подход выбирают только те компании, которые рассматривают долгосрочную перспективу развития бизнеса.
– Сколько времени занимает разработка данной модели?
– От нескольких недель до полугода командной работы. Все зависит от предприятия, рода деятельности и состава KPI SLA, т.е. по каким параметрам руководитель должен достигнуть максимального эффекта от интеграции проактивной технологии.
– Значительно ли отличается стоимость разработки модели проактивной эксплуатации от обычной модели обслуживания?
– Да, до двух раз дороже, так как модель разрабатывается группой высокопрофессиональных и высокооплачиваемых экспертов. Но эффект от интеграции модели в крупной компании может окупить данные затраты за несколько дней, недель или месяцев. Есть пример, когда внедрение лишь одного элемента проактивной модели дает эффект не просто окупаемости затрат на разработку, исчисляемых в миллионах рублей, но и дополнительно приносит экономию более миллиарда рублей на затраты в течение года.
– Насколько популярна данная услуга на сегодняшний день?
– Существует активный спрос у крупных компаний, т.к. эффект от интеграции носит очень ощутимый эффект во всех отношениях.
– Каких основных проблем позволяет избежать проактивная эксплуатация?
– Что касается обслуживания, то практически исчезают «внезапные» отказы оборудования и простои, падают затраты на содержание оборудования, в разы снижается складской запас ЗИП и материалов, уменьшается штатное количество персонала и нагрузка на оставшихся сотрудников. Также повышается комфорт и безопасность.
– Для каких объектов коммерческой недвижимости данная модель особенно необходима?
– Для объектов, где безопасность и комфорт носят приоритетный характер. Проактивная эксплуатация также подходит собственникам, имеющим долгосрочные перспективы развития компании и которым важна устойчивость и предсказуемость функционирования всех систем при минимальных затратах.
– Как отличаются реализуемые меры для различных видов коммерческой недвижимости?
– Различий практически нет, т.к. проактивная деятельность основана на определенной методологии. Особенности интеграции на каждом объекте, конечно, присутствуют, т.к. каждый объект по-своему уникален. Но подход остается идентичным.
– Может ли проактивная эксплуатация служить антикризисной мерой?
– Безусловно. Кризис в компании или на рынке – это как раз тот побудитель, который заставляет кардинально пересмотреть подходы и процессы в работе, изменить отношение к деятельности, к ее продуктивности. Такой подход позволит проанализировать на необходимость и достаточность текущее ресурсное планирование, выявить избыточность и забюрократизированность деятельности, а также определить новые требования к конечному продукту.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO