Ставка аренды на офисы класса «А» в Москве выросла на 9,2%

По данным исследования международной консалтинговой компании Knight Frank средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные площади класса «А» за 9 месяцев 2018 года выросла на 9,2% и составила в среднем 25041 руб. за кв.м в год (triple net). Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам III квартала составляет 16 362 000 кв.м. Объем предложения офисов класса «А» достиг отметки в 4 196 000 кв.м, а предложение офисов класса «В» – 12 166 000 кв.м.

Офисы класса «А» в Москве стали дороже

По итогам III квартала 2018 года в эксплуатацию было введено 102 000 кв.м площадей: из них офисов класса «А» – 47 000 кв.м, что на 34% ниже итогов трех кварталов 2017 года, когда было введено в эксплуатацию 71000 кв.м площадей. В связи с кризисом, начиная с 2014 года, девелоперская активность замедлилась, и рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Поскольку девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить к 2018 году. Среди офисов класса «В» ситуация обратная – введено 55 000 кв.м, что более чем в 2 раза выше показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 25 000 кв.м качественных площадей.

Несмотря на то, что общий ввод новых офисных площадей по окончании 9 месяцев 2018 году на 6% превышает аналогичный показатель 2017 года, по нынешним итогам прогнозируется снижение нового ввода до 220 000 кв.м, что почти в 2 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 000 кв.м.

Объем чистого поглощения по итогам 9 месяцев 2018 года на 16% выше, чем в прошлом году (396 000 кв.м против 340 000 кв.м соответственно). Согласно экспертной оценке Knight Frank, к концу 2018 года данный показатель возрастет до 700-720 тысяч кв.м. Сейчас объем поглощения в офисах класса «А» составляет 191 000 кв.м, что на 48% выше аналогичного показателя прошлого года, в связи с тем, что сейчас арендаторы стараются арендовать качественный офис до значительного роста ставки аренды. При этом, в офисах класса «В» отмечено незначительное сокращение объема чистого поглощения на 3% (в рамках погрешности), сейчас он равен 205 000 кв.м, таким образом, спрос на офисы данной категории можно считать стабильным.

Доля вакантных площадей в офисах класса «А» по итогам III квартала 2018 года снизилась 3,4 п.п. по сравнению с началом года и составила 13,7%, или 575 000 кв.м. Прогнозируется дальнейшее снижение показателя до 13% к концу года. В офисах класса «В» доля свободных площадей с начала года сократилась на 1,6 п.п. и по итогам III квартала 2018 года составила 9,9%, что соответствует 1,2 млн кв.м. В конце 2018 года вакансия может снизиться до 9%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса «А» за 9 месяцев 2018 года выросла на 9,2% и составила 25 041 рублей за кв.м в год (triple net). По прогнозам аналитиков Knight Frank ставка аренды повысится до 25 500 рублей за кв.м в год (triple net) к концу года. В офисах класса «В» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам III квартала 2018 года составила 14 233 рублей за кв.м в год (triple net). С начала года ставка выросла на 1,1%. До конца 2018 года прогнозируется изменение ставки до 14 500 рублей за кв.м в год (triple net).

По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, ситуация по сравнению с прошлым кварталом не изменилась: рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и приходит к балансу после кризиса в 2014-2016 годах, когда многие девелоперы отложили реализацию проектов. На данный момент уровень вакантных площадей приближается к значению сбалансированного рынка – 8-10%. Также активно растут ставки аренды, что особенно заметно по классу «А» – отмечен рост с начала года более чем на 9%.

Итоги III квартала 2018 на рынке офисной недвижимости