В сегменте премиальных бизнес-центров Москвы полностью сменились лидеры

За прошедшие пять лет среди премиальных бизнес-центров Москвы полностью сменились лидеры, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank. Если в 2013 году первую строчку занимал БЦ «Бутик-офис» в Бутиковском переулке в Хамовниках, то сейчас позицию делят между собой ТДЦ «Лотте Плаза» (Новинский б-р, д. 8) и БЦ «Демидов», расположенный на территории делового квартала «Красная роза».

В 2013 года базовая ставка за квадратный метр арендуемой офисной площади в год составляла $1500. Сейчас с учетом изменения курса доллара и корректировки предпочтений арендаторов, базовые расценки не превышают $950 за кв.м в год.

ТДЦ «Лотте Плаза» на Новинском бульваре в Москве

На текущий момент самыми дорогостоящими офисными зданиями по стоимости аренды офисных площадей являются БЦ «Демидов» и ТДЦ «Лотте Плаза» с запрашиваемой базовой ставкой аренды в $950 за кв.м в год.

Общий объем предлагаемого в аренду предложения в БЦ «Демидов» – 15 896 кв.м, в «Лотте Плаза» – 20 709 кв.м. При этом, введенный в эксплуатацию в 2015 году БЦ «Демидов» уступает «Лотте Плаза» по объему вакансии: 20% (3142 кв.м) против 8% (1560 кв.м) соответственно.

Офисно-торговый комплекс «Берлинский Дом» наравне с «Лотте Плаза» является одной из наиболее востребованных у арендаторов локацией среди самых дорогих проектов по уровню спроса: вакансия – 8% или 479 кв.м при общей площади аренды в 5761 кв.м. Базовая ставка аренды – $850 за кв.м в год.

2018 год: рейтинг самых дорогостоящих зданий
на рынке элитной коммерческой недвижимости в Москве

Бизнес-центры «Москва», «Бутик-офис» и «Романов Двор» занимали первое место среди самых дорогих офисных зданий в 2013 году. Спустя пять лет БЦ «Бутик-офис» потерял лидирующую позицию и выбыл из рейтинга в 2018 году, в свою очередь, «Романов Двор» и БЦ «Москва» сместились вниз с базовой арендной ставкой в $800 и $820 за кв.м в год.

2013 год: рейтинг самых дорогостоящих зданий
на рынке элитной коммерческой недвижимости в Москве

За прошедшие пять лет в БЦ «Романов Двор» сильно повысилась доля свободных площадей с 1% в 2013 году до 41% в 2018 году. Также БЦ «Москва» в 2018 года стал аутсайдером по доле вакантных площадей с показателем в 76% (против 63% в 2013 году). Высокий уровень вакансии в данных случаях обусловлен активной децентрализацией, а также смещением предпочтений арендаторов в сторону офисных центров района в пределах Садового кольца и ТТК. К тому же, за последние 5 лет существенно изменились условия паркинга в центре столицы, что в совокупности с высокой арендной ставкой делает БЦ «Москва» и «Романов Двор» менее привлекательными для арендаторов.

БЦ «Демидов» в квартале «Красная Роза» в Москве

 

«Обычно, когда появляются свободные площади в том или ином премиальном здании, это не является признаком каких-то существенных проблем, скорее, это частная история переезда одного-двух арендаторов», – комментирует директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Мария Зимина. – Например, выезд Credit Suisse и «Сбербанк Управление Активами» из «Романова Двора». Хотя подчас как раз-таки стоимость помещений могла привести к решению о переезде. Обратная история с БЦ «Демидов», в котором в связи с реализацией большей части проекта, арендодатель поднял ставку аренды на оставшиеся помещения».

По словам Марии Зиминой, обычно здания премиального уровня не становятся значительно дешевле с течением времени и их стоимость изменяется лишь пропорционально общим тенденциям рынка. Часто динамику ставок аренды премиального здания сложно проанализировать, так как в них все площади могут быть сданы арендаторам. Поэтому рейтинг, скорее, сигнализирует о возобновившемся предложении площадей в премиальных зданиях на офисном рынке. Хотя, безусловно, коррекция ставок по отдельным зданиям произошла, в частности, «Дукат Плэйс II» выбыл из списка самых дорогих объектов.