Обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.

На начало 2016 года на долю качественного предложения гостиничного рынка Санкт-Петербурга (гостиницы 3-5*), приходится 17 500 номеров.

Согласно исследованию компании GVA Sawyer, в течение 2015 года в Петербурге не было отрыто ни одного отеля. Хотя в предыдущие годы динамика ввода новых гостиниц была возрастающей:

• в 2014 было запущено 502 номера в гостиницах категории 3-4*;
• в 2013 году запущено 368 номера в категории 5*;
• за 2012 г. введено в эксплуатацию 210 номеров в гостиницах категории 3-5*.

В итоге за период с 2010 по 2012 годы гостиничный рынок в Санкт-Петербурге увеличился на 2072 номера.

Крупнейшие гостиницы, открытые за период 2013-2015 гг.

По итогам 2015 структура текущего предложения на гостиничном рынке существенно не изменилась.

На начало 2016 года максимальную долю в общем объеме качественного предложения в СПб занимают гостиницы сегмента 4* – 51,3%. На долю гостиниц категории 5* приходится 16,5% от общего объема предложения, а гостиницы 3* занимают долю 32,1%.

На графике динамики структуры предложения качественных гостиниц Санкт-Петербурга приведены данные с 2007 года с прогнозом до конца 2016 года.

Динамика структуры предложения качественных гостиниц СПб за период 2007-2016 гг.

В целом структура предложения на гостиничном рынке показывает тренд к стабилизации сегмента 4* и некоторому росту сегмента 5*.

Структура номерного фонда в целом в Санкт-Петербурге (январь 2016г.)

Прогноз объема предложения гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге

Динамика изменения объема номерного фонда за период 2007-2014 гг., прогноз на 2015-2016 гг.

Как видно из приведённых данных, в 2012 году объем ввода гостиничной недвижимости в Петербурге замедлился. Объясняется это в первую очередь тем, что в 2012 году вводились гостиницы, проектирование по которым началось в 2008-2009 годах, на которые пришелся финансово-экономический кризис и, соответственно, спад деловой активности. А начиная с 2012 года прирост на рынке качественных гостиничных объектов стабилизировался на уровне 300-350 номеров ежегодно.

На 2015 год было запланировано к вводу более 800 номеров, однако, по большинству проектов сроки ввода были перенесены на более поздние даты (2016-2017 гг.) по причине нестабильной экономической ситуации в стране.

За 2015 года в Санкт-Петербурге не было запущено ни одного отеля. Планировавшийся ввод в эксплуатацию гостиницы «Астон» 3* на ул. Профессора Иваншицева был перенесен на 2016 год.

С учетом того, что на 2016 год заявлен запуск двух гостиниц Hilton на Пулковском шоссе, то по оценкам GVA Sawyer, совокупный прирост номерного фонда в этом году составит 601 номер. Несмотря на переносы сроков ввода гостиниц, большинство из заявленных проектов будут все же введены в эксплуатацию к 2017-2018 году.

В последние год-полтора ряд международных гостиничных операторов заявили о планах по расширению сети в Санкт-Петербурге в среднесрочной перспективе. Так о своей заинтересованности заявили такие международные гостиничные операторы как Lotte Group, которая приобрела в 2014 году проект апарт-отеля «Исакиевская Ассамблея», Elite World Hotels, которая собирается построить две гостиницы в Санкт-Петербурге – на Пироговской набережной и на площади Конституции, а также Hilton, планирующий запустить 2 отеля в составе международного выставочного комплекса Expoforum в 2016 году.

Крупнейшие перспективные гостиничные проекты

Таким образом, с учетом реализации заявленных проектов в срок, к 2016 году общий номерной фонд гостиниц Петербурга в целом по городу превысит 17000 номеров, т. е. на 600 номеров больше, чем на текущий момент.

Структура существующего спроса на гостиничные услуги

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в 2014 году в Санкт-Петербурге количество туристов составило 6,3 млн человек, в том числе 2,7 млн иностранных туристов. За 2015 год общее количество туристов, посетивших Санкт-Петербург, увеличилось на 200 тысяч человек, по сравнению с сопоставимым периодом и составило 6,7 млн человек, против 6,5 млн человек в 2014.

Общее снижение количества иностранных туристов на 7,7% было компенсировано ростом количества внутренних туристов в пределах 10%. Приведем динамику количества туристов, посетивших Санкт-Петербург.

Количество туристов, посетивших СПб в период с 2007-2016 гг. (млн человек)

Необходимо отметить, что за 2015 год существенным образом увеличилось количество китайских туристов, посетивших Санкт-Петербург.  Так, по данным Комитета по туризму Санкт-Петербурга, количество гостей из Китая только за первое полугодие 2015 года увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2014 годом.

Данный факт обусловлен заключенным соглашением между КНР и Российской Федерацией соглашения о безвизовых групповых поездках.

Заполняемость гостиниц в СПб

Изменение структуры спроса на гостиничном рынке в части увеличения доли внутреннего туризма, привело к изменению заполняемости отелей в рамках их ценовой категории и классности. Так, вследствие снижения курса рубля по отношению к доллару и евро, гостиницы высокого ценового сегмента стали доступнее для иностранцев.

Увеличение доли внутреннего, прежде всего рекреационного, туризма привело к росту спроса на  гостиницы 3*, неформатные средства размещения (мини-отели, гостевые дома, апартаменты) и хостелы. Большинство гостиниц по итогам 2015 года продемонстрировали рост заполняемости в пределах 10%.

Усредненные данные по заполняемости гостиниц по итогам 2015 года не изменились относительно сопоставимого периода прошлого года, что связано, в первую очередь с сохранившимся количеством туристов, посетивших Санкт-Петербург, а также, по причине стабильно высокого спроса в мае-июне, обусловленного пиком туристического сезона (рекреационный туризм) и проведением Петербургского Международного Экономического Форума (деловой туризм).

Средний показатель заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга в течение года составил 60-65%, а для гостиниц, управляемых международными операторами, показатель увеличивается до 70-75%. В высокий сезон заполняемость наиболее популярных отелей достигала 95-100%.

На графике приведена динамика среднегодовой заполняемости качественных гостиниц Санкт-Петербурга.

Динамика среднегодовой заполняемости гостиниц категории 3-5*

Финансовые условия на гостиничном рынке

При сопоставимом с 2014 годом показателем заполняемости, показатель ADR (средний тариф на номер) показал в 2015 году прирост в среднем по рынку и на 6% и составил 6 800 рублей.

Для гостиниц категории 5*, средний тариф в 2015 году составил 10 650 рублей, что на 9% выше показателя предыдущего года.

Для гостиниц категории 4* показатель ADR вырос на 7% и достиг уровня 6 300 рублей.

Наименьший рост среднего тарифа зафиксирован в сегменте гостиниц 3* и составляет 3% по сравнению с показателем 2014 года.

Необходимо отметить, что рост среднего тарифа за номер по итогам 2015 года оказался ниже уровня годовой инфляции, которая составила 12,9%.

Динамика ADR в 2014-2015 годах в гостиницах категории 3-5*

Прогноз и динамика изменения спроса на гостиничные услуги

Согласно принятой программе развития Санкт-Петербурга на 2011-2016 годы как туристского центра, к 2016 предполагается увеличение общего количества туристов до 8,1 млн человек. Однако, по мнению GVA Sawyer, количество посетивших Санкт-Петербург туристов в 2016 году не превысит показатели 2015 года и достигнет уровня 7-7,2 млн человек. В первую очередь рост обеспечат групповые туристы из Китая, а также российские туристы.

Динамика пассажиропотоков по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам  (КИСП) выровнялась относительно 2012-2013 годов, увеличилась доля внутреннего туризма.

Как видно из диаграммы, с введением в эксплуатацию нового терминала аэропорта «Пулково» увеличилась его пропускная способность.

Динамика посещаемости пассажиропотока аэропорта «Пулково»

Несмотря на текущую нестабильную экономическую ситуацию, Санкт-Петербург занимает второе место в России по уровню деловой активности. Объем туристического потока будет оставаться на высоком уровне (7-7,2 млн человек в год), что сохранит спрос на гостиничные услуги в большей степени туристического класса (3*-4*).

Существенный рост количества туристов, посетивших Санкт-Петербург, можно ожидать в 2017-2018 годах, поскольку в эти годы будут проведены Кубок Конфедераций по футболу и  Чемпионат Мира по футболу. При этом рост заполняемости будет краткосрочным и привязан к датам проведения самих мероприятий.

Статистку с прошедших турниров отражают данные о количестве туристов посетивших спортивные мероприятия в других странах в предыдущие годы.

Динамика посещаемости Кубка Конфедераций по футболу

Как видно из диаграммы, в среднем Кубок Конфедераций посещают от 0,1-0,3 млн туристов в сроки его проведения. По мнению Консультанта, во время проведения Кубка Конфедераций по футболу 2017 года, Россию посетят от 0,3 до 0,5 млн туристов, более 50% из которых составит внутренний туризм, поскольку при высоком уровне интереса к футболу среди населения, в России не проводились крупные международные турниры. С учетом того, что матчи группового турнира, а также финал будут проходить в Санкт-Петербурге, можно ожидать прирост количества туристов на уровне 0,1 млн человек в дни проведения турнира.

Динамика посещаемости Чемпионата Мира по футболу

Как видно из диаграммы, в среднем Чемпионат Мира по футболу посещают от 0,7-1,5 млн туристов в сроки его проведения. По прогнозу Российского Футбольного Союза, в сроки проведения турнира Россию посетят 1,5 млн туристов.

В Санкт-Петербурге пройдут игры группового турнира, матчи 1/8, 1/2 финала и матч за третье место. По предварительным оценкам, в дни проведения турнира,  Санкт-Петербург посетят 0,15-0,2 млн туристов. Очевидно, что всплеск заполняемости отелей и существенное увеличение их доходности будет носить краткосрочный характер.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer