Несмотря на определенную нервозность, появившуюся на инвестиционном рынке во II квартале, баланс предложения и спроса можно охарактеризовать как стабильный. Основными инвесторами остаются российские компании, заинтересованные в приобретении качественных стабилизированных активов.
В целом на протяжении I полугодия 2013 года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России характеризовался стабильностью. Большинство инвестиций сосредоточено на московском рынке коммерческой недвижимости, что обусловлено недостатком качественного предложения в регионах. Самый инвестиционно привлекательный сегмент рынка по итогам I полугодия – торговая недвижимость. Сохранилась тенденция заинтересованности инвесторов качественными объектами, активами, генерирующими значительный денежный поток. Недвижимость России по-прежнему наиболее интересна российским инвесторам, ее привлекательность для иностранных инвесторов достаточно низка. Экономические и политические проблемы в зоне евро существенно влияют на возможности европейских инвесторов, которые либо не имеют свободных средств для инвестирования, либо находят приемлемую доходность инвестиций на европейских рынках. Иностранный капитал в инвестициях в коммерческую недвижимость представлен высококлассными объектами в Москве и Санкт-Петербурге, крупными торговыми комплексами и бизнес-центрами класса А. Появились предложения по продаже земельных участков с ГПЗУ во всех сегментах. Это связано со значительным увеличением количества согласованных проектов с одной стороны и увеличением долгосрочных рисков, связанных с состоянием экономики, с другой.
Ставки капитализации по объектам недвижимости различного назначения
| Сегмент рынка коммерческой недвижимости | Ставка |
| Москва | |
| Офисная недвижимость | 10,0 - 11,0 % |
| Торговая недвижимость | 9,5 - 10,5 % |
| Складская недвижимость | 12,0 - 13,0 % |
| Санкт-Петербург | |
| Офисная недвижимость | 10,0 - 11,0 % |
| Торговая недвижимость | 9,0 - 10,0 % |
| Складская недвижимость | 12,0 - 13,0 % |
Изменение ставок капитализации в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости за период 2008-2013 гг. (г.Санкт-Петербург)
Инвестиционная компания «O1 Properties» продолжает приобретать лучшие офисные объекты на московском рынке коммерческой недвижимости. В марте 2013 года компания закрыла сделку по приобретению БЦ «Белая Площадь» у «AIG Lincoln», «ВТБ Капитал» и американского фонда прямых инвестиций «TPG Capital», также в стадии закрытия находится сделка по бизнес-центру «Левиум» на Нахимовском проспекте.
В I полугодии 2013 года закрылась сделка по приобретению инвестиционным фондом «Morgan Stanley» у «Capital Partners» ТРЦ «Метрополис» (цена продажи составила около $1,2 млрд.).
Банки продолжают активно поддерживать строящиеся проекты с хорошо продуманной концепцией. Наиболее активны: Сбербанк, ВТБ, Банк Москвы.
Инвестиционные сделки с торговой недвижимостью
| Объект | Продавец | Покупатель | Площадь, кв.м | Цена, $ США |
| ТРЦ "Метрополис", г. Москва | Capital Partners | Morgan Stanley | 205 000 | $1,2 млрд. |
| 100% акций ОАО "Тверская, 16" (ТОЦ "Галерея Актер"), г. Москва | ОАО «Столичная страховая группа» | Государственный нефтяной фонд Азербайджанской Республики (SOFAZ) | 18 000 | $133 млн. |
| Гипермаркет OBI на Боровском ш., г. Москва | ООО "ОБИ Недвижимость и Развитие Рус" | Avica Property Investors International (SPV Romanov Property Hold-ings) | 23 343 | н/д |
| 55% доли ТРЦ «Охта Молл», г. Санкт-Петербург | SRV | RussiaInvest | 144 000 | $25 млн. |
| Промышленная площадка, г. Санкт-Петербург, ул. Степана Разина | Heineken | ООО "Степан Разин Девелопмент" | 7,4 га | $25 млн. |
| Завод "Тинькофф", г. Санкт-Петербург | SUN InBev brewery holding | А Девелопмент | н/д | н/д |
| ТРЦ "Липецкая ярмарка" (недостроенный), г. Липецк | Kilic Foreigh Trade Inc | Техно-торговый центр (ТТЦ) "Фолиум" | 50 000 | $10 млн. |
| ТРЦ "Аура", г. Новосибирск | Renaissance Construction | РосЕвро Девелопмент | 150 000 | н/д |
Инвестиционные сделки с офисной недвижимостью
| Объект | Продавец | Покупатель | Площадь, кв.м | Цена, $ США |
| БЦ класса А «Белая площадь», г. Москва (пересечение Бутырско-го Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы) | AIG/Lincoln, банк «ВТБ Капитал» и TPG Holdings | O1 Properties | 74 000 | $1,0 млрд. |
| Бизнес-центр "Четыре ветра", г. Москва | AFI Development | Millhouse Capital | 28 308 | $370 млн. |
| БЦ "Эрмитаж Плаза", г. Москва, Краснопролетарская ул. | Forum Properties | частный западный инвестор | 38 000 | $245 млн. |
| БЦ "Аквамарин III", г. Москва | Super Passion Limited | AFI Development | 75 000 | $230 млн. |
| БЦ "Северная столица", г. Санкт-Петербург | ОАО "Балтийский банк" | ООО "Лизинг–центр" и ООО "ФинИнвестЛизинг" | 10 000 | н/д |
| Здание на Невском пр., 58, г. Санкт-Петербург | ООО "Люка Инвест" | Gazprom International | 8 000 | н/д |
Инвестиционные сделки со складской недвижимостью
| Объект | Продавец | Покупатель | Площадь, кв.м | Цена, $ США |
| Складской комплекс "Томилино", Московская область | GNP Group Limited | ГК "БИН" | 89 000 | $100 млн. |
| 5 зданий ПО "Техническая книга", Санкт-Петербург, Измайловский пр., 29 | Холдинг "Теллус Групп" | частные инвесторы | 18 000 | н/д |
| Завод "Тинькофф", г. Санкт-Петербург | SUN InBev brewery holding | А Девелопмент | н/д | н/д |
| Складские комплексы "Толмачево" в Новосибирске, "Биек Тау" в Казани, "Пышма" в Екатеринбурге | "Евразия-Логистик" | ЗАО "Медион", УК IQ Property Management | н/д | $800 млн. |
Инвестиционные сделки с земельными участками
| Объект | Продавец | Покупатель | Площадь, кв.м | Цена, $ США |
| Санкт-Петербург, Кудрово - под жилье | SVP-Group | "Эи Би Групп" | 200 000 | $625 млн. |
| Санкт-Петербург, 40 га в проекте "Морской фасад" | ЗАО "Терра нова" | Renaissance | 400 000 | $110 млн. |
| г. Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера (участок 13, северо-западнее пересечения с Лабораторной улицей) - под жилье | Фонд имущества | "Лидер" | 20 000 | $25 млн. |
Наиболее активными игроками на рынке остаются российские инвесторы. В силу высокого странового риска России, серьезных изменений в законодательной базе и градостроительной политике, а также общей нестабильности в глобальной экономике, активность зарубежных инвесторов невысока. Особенно инвестиционная активность снизилась во 2 квартале на фоне волатильности обменного курса. Многие запланированные сделки купли-продажи недвижимости отложены до сентября, в ожидании более четкого понимания дальнейшей перспективы состояния российской экономики.
Обзор подготовлен компанией ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate