По итогам первых девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35% ниже показателя января – сентября 2016 года, рассказывают эксперты Colliers International. Однако стоит отметить рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 года на их долю пришлось всего 35% от общего объема, или $1,23 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года доля инвестиционных сделок достигла 85%, или $1,74 млрд.
В III квартале 2017 года общий объем инвестиций составил $330 млн, что значительно уступает итогам аналогичного периода прошлого года, когда суммарный объем инвестиций был равен $1,03 млрд. Снижение обусловлено низкой активностью инвесторов в третьем квартале и соответственно низким количеством крупных закрытых сделок по сравнению с III кварталом прошлого года.
В 2017 году рынок инвестиций коммерческой недвижимости характеризуется возросшим числом классических инвестиционных сделок.
Количество классических инвестиционных сделок в распределении по кварталам
Доля иностранных инвесторов в общем объеме транзакций остается самой высокой с 2014 года – 23%, или $478 млн, что является позитивным сигналом для рынка в целом, несмотря на уход с рынка некоторых европейских инвесторов в последние два года.
Средний размер сделки за первые девять месяцев 2017 года составил $44,6 млн.
Динамика среднего размера сделки по годам
Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации, прогнозируют в Colliers International.
Ставки капитализации остаются стабильными, однако обладают потенциалом для снижения.
Динамика ставок капитализации по сегментам
Распределение инвестиций в российскую коммерческую недвижимость
За первые три квартала 2017 года торговый сегмент заметно увеличил свою долю в общем объеме транзакций – с 10% в 2016 до 40% в I-III кварталах 2017.
В абсолютных числах сумма привлеченных инвестиций увеличилась в два раза, до $825 млн, что стало наибольшим показателем для торгового сегмента с 2013 года.
Среди сделок III квартала 2017 года можно отметить приобретение ТЦ «Карнавал» Сбербанком, а также ТЦ «Город» в Московской области краудфандинговой компанией AKTIVO. В настоящий момент ведутся переговоры о покупке портфеля торговой недвижимости компании Immofinanz, а также ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.
Доля офисного сегмента, напротив, скорректировалась в меньшую сторону. Однако стоит заметить, что прошлогодний объем был преимущественно сформирован объектами, купленными конечными пользователями. Объем таких сделок в I-III кварталах 2016 года достиг $2,27 млрд, что составило 78% всех инвестиций в офисы. В текущем году ситуация выглядит иначе – только $217 млн, или 34%, пришлось на офисные центры, приобретенные компаниями под собственное размещение.
Эксперты Colliers International наблюдают возросший интерес к активам торговой недвижимости на рынке.
Распределение инвестиций по сегментам
В складском сегменте количество инвестиционного предложения сократилось, с чем связано и снижение активности инвесторов. Сделки по приобретению складских комплексов происходили преимущественно по схеме built-to-suit с целью обеспечения компаниями собственных нужд. Специалисты Colliers International считают, что, при появлении в экспозиции качественных складских комплексов с низким уровнем вакантности и долгосрочными договорами аренды, инвестиционная активность в секторе может быть увеличена.
Активы в Санкт-Петербурге продолжают привлекать внимание инвесторов. За январь – сентябрь 2017 года доля Петербурга в общем объеме транзакций достигла наибольшего значения за последние шесть лет – 23% ($480 млн). Крупнейшими проданными активами в Петербурге с начала года стали ТРК «Лето» и портфель фонда Northern Horizon Capital. На Московский регион традиционно пришлась большая часть инвестиций – 72% всего объема сделок, или $1,46 млрд. Оставшиеся 5% ($108 млн) сформировали активы, расположенные в регионах.
Распределение инвестиций по регионам России
Тенденции и прогнозы развития инвестиционного рынка России
По оценкам Colliers International, офисный и торговый сегменты в 2017 году будут лидирующими по объему привлеченных инвестиций. Интерес для вложений представляют как отдельные активы, так и портфели проектов.
Активными игроками среди зарубежных инвесторов остаются компании и фонды, уже присутствующие на российском рынке, у которых сформирована стратегия развития в России.
В Colliers International ожидают, что к концу года будет закрыт ряд крупных сделок суммарным объемом около $2 млрд. Таким образом, итоговый объем инвестиций в 2017 году составит порядка $4 млрд.
Обзор подготовлен экспертами Colliers International