Эксперты компании Knight Frank оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговой недвижимости России и подвели итоги 2016 года.
Основные тенденции российского рынка торговой недвижимости:
- Активные девелоперские процессы. Развитие рынка «отдаленных» регионов (в том числе Сибири и Дальнего Востока).
- Качественные торговые центры по-прежнему востребованы рынком (уровень вакантных площадей в таких объектах не поднимается выше 1,5-3%).
- Экспансия международных брендов. Операторы активно анонсируют планы развития в России и открывают флагманские магазины (Superdry, Julius Meinl café, Cofix и другие).
- Рост рублевых арендных ставок, зафиксированный впервые с 2013 года.
Рынок торговой недвижимости Москвы
За последние 3 года объем предложения качественной торговой недвижимости в Москве увеличился более чем на 40%. Многие новые торговые центры вводились в эксплуатацию со значительной долей пустующих площадей (в некоторых случаях ‒ до 90%). Стремительный рост объемов рынка стал одной из причин дисбаланса спроса и предложения и привел к повышению показателя доли вакантных площадей, который к III кварталу 2016 года инерционно достиг значения 13,9%. При этом необходимо указать, что восходящий рыночный тренд, наметившийся еще в начале текущего года, продолжает сохраняться: темпы поглощения новых площадей остаются высокими (как правило, в качественных торговых центрах показатель вакантности за год снижается до 3%).
Основные показатели качественных профессиональных торговых объектов Москвы
| Показатель | Значение | Изменение по сравнению с IV кварталом 2015 года |
| Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендуемая, млн кв.м) | 11 / 5,68 | 8,9% / 7,7% |
| Введено в эксплуатацию в январе-ноябре 2016 года (площадь общая/арендуемая, тыс. кв.м) |
894,7 / 403,2 | – |
| Планируется к вводу в 2016 году (площадь общая/арендуемая, тыс. кв.м) | 425 / 184,4 | – |
| Доля вакантных площадей (%) | 13,9 | 0,8 п.п. |
| Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями (кв.м/1000 жителей) | 456 | 5,7% |
Динамика прироста предложения по кварталам и доли вакантных площадей в Москве
Среди положительных тенденций, свидетельствующих о постепенном восстановлении столичного рынка торговой недвижимости, следует отметить сохранение интереса к качественным торговым объектам со стороны международных сетевых операторов (более 170 новых брендов вышли на рынок Москвы в 2014-2016 годах), а также умеренный рост ставок аренды, зафиксированный впервые с 2013 года.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
| Профиль арендатора | Диапазон базовых арендных ставок (руб./кв.м/год)* |
% от товарооборота |
| Гипермаркет (> 7 000 кв.м) | 3 000 – 10 000 | 1,5-4 |
| DIY (> 5 000 кв.м) | 3 000 ‒ 9 000 | 4-6 |
| Бытовая техника (1 300 – 4 000 кв.м) | 6 000 ‒ 18 000 | 2,5-5 |
| Спортивные товары (1 000 – 6 000 кв.м) | 6 000 ‒ 18 000 | 6-8 |
| Детские товары (1 000 – 2 000 кв.м) | 6 000 ‒ 15 000 | 8-12 |
| Операторы галереи профиля «одежда» (400 – 1 000 кв.м) | 0 ‒ 40 000 | 4-14 |
| Операторы галереи профиля «обувь» (300 – 500 кв.м) | 0 ‒ 45 000 | 7-12 |
| Досуговые концепции (1 000 – 4 000 кв.м) | 0 ‒ 8 000 | 9-12 |
| Общественное питание (food-court) | 45 000 – 150 000 | 12-15 |
| Общественное питание (рестораны) | 0 – 25 000 | 10-12 |
* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
В 2016 году рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился двумя торговыми объектами, суммарная общая площадь которых составила 159 900 кв.м (GLA – 85 800 кв.м). Стоит отметить, что открытие обоих торговых центров состоялось в III квартале 2016 года, в то время как в первом полугодии прироста нового предложения зафиксировано не было.
На данный момент совокупный объем качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 4,7 млн кв.м (GLA – 2,9 млн кв.м). Обеспеченность торговыми площадями ‒ 557 кв.м на 1000 жителей, что в 1,2 раза превышает московский показатель.
Обеспеченность жителей городов-миллионников качественными торговыми площадями (кв.м/1000 чел.)
Также следует указать, что с 2013 года на рынке Санкт-Петербурга наблюдается снижение девелоперской активности: объем качественных торговых площадей, вышедших на рынок за трехлетний период, сопоставим с объемом нового предложения 2013 года.
На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга является высоко конкурентным, а следовательно, новые девелоперские проекты будут успешными лишь в том случае, если будут обладать уникальными характеристиками (местоположение, формат, tenant mix). В среднесрочной перспективе тенденция снижения объемов нового строительства получит продолжение.
Рынок торговой недвижимости региональных городов России
По итогам III квартала 2016 года суммарное предложение качественных торговых площадей в России превысило 40 млн кв.м (GLA ‒ 25,1 млн кв.м). На долю региональных городов приходится около 60% всего объема торговых площадей в России – 15,2 млн кв.м (GLA).
Динамика прироста нового предложения и оборота розничной торговли в России
Структура предложения качественных торговых площадей в России (GLA)
Согласно предварительным данным, в 2016 году рынок регионов пополнится засчет ввода в эксплуатацию 39 новых торговых объектов, а также за счет увеличения площадей пяти крупных функционирующих центров. Среди крупнейших торговых центров, открытие которых уже состоялось, следует указать ТРЦ «МегаГринн» (Курск; GLA – 129 000 кв.м) и ТРЦ Silver Mall (Иркутск; GLA – 57 000 кв.м), а в IV квартале 2016 года планируется открытие таких объектов, как ТРЦ Good`Ok (Самара; GLA – 115 000 кв.м), ТРЦ «Галактика» (Барнаул; GLA – 65 400 кв.м) и ТРЦ «Ривьера» (Липецк; GLA – 64 000 кв.м).
Необходимо отметить, что в текущем году значительное развитие получил рынок Дальневосточного федерального округа, где состоялось открытие ТРЦ «Седанка Сити» (Владивосток; GLA – 45 000 кв.м) и ТРЦ «Дружба» (Владивосток; GLA – 28 500 кв.м), а также ожидается выход на рынок третьей фазы ТРЦ «Острова» (Благовещенск).
Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank