Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка street-retail Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости столицы.
В последние годы московские власти активно взялись за облик города: реконструируют улицы, городские парки, промзоны.
В 2015 году было благоустроено 47 улиц, а в 2016 – 59, а в 2017 установлен план на более чем 50 улиц, в том числе за Садовым кольцом.
В 2016 году прошло две волны массового сноса самостроя – в феврале, когда было снесено 103 объекта объекта общей площадью около 50 000 кв. м, и в августе, когда было ликвидировано 107 объектов площадью более 30 000 кв. м. В результате ликвидации самостроя в 2 этапа было снесено около 80 000 кв. м ликвидных торговых площадей, что сопоставимо с первой очередью «Метрополиса».
Минусы для ритейла:
- нарушение эффективной работы торговых профилей при планировании некоторых территорий; например, в проекте одной из пешеходных зон на Новом Арбате между зданием, в котором расположены рестораны, и зоной, где будут находиться их веранды, расположен проход для пешеходов;
- потеря привлекательности улиц для арендаторов street-retail помещений на период реконструкции (например, на сегодня не готовы идти на Сретенский бульвар или просят арендные каникулы в связи с предстоящей реконструкцией);
- расположение ярмарок поблизости с магазинами люксовых и премиальных брендов, которое отпугивает посетителей этих магазинов;
- полный запрет парковки в некоторых зонах, арендаторы которых ориентированы в том числе на автомобилистов; например, Кутузовский и Ленинградский проспект стоят полупустые, и цены на них упали, потому что с тех пор, как с них убрали парковки, общепит не хочет там размещаться;
- недостаточная парковочная инфраструктура в окружении парковых зон, пользующихся популярностью для семейного отдыха.
Плюсы для ритейла:
- создание комфортной городской среды: Москва станет «местом, пригодным для жизни», как говорится на официальном сайте мэра и правительства Москвы;
- рост пешеходного трафика до 20% и, как следствие, рост товарооборота ритейлеров;
- возвращение на стрит непродовольственных профилей: товаров для дома, косметики, услуг и др.
- появление новых заведений общепита и магазинов с уникальными концепциями и форматами;
- формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект (например, Патриаршие пруды, как зона баров и кафе);
- развитие развлекательной составляющей: появление все большего количества event-площадок, ярмарок (напротив ГУМа, на Кузнецком мосту, на Никольской улице);
- при запрете парковок на одних улицах, они появились на других (так, на Мясницкой и Пятницкой улицах парковок не было, а теперь появились парковочные карманы).
Несмотря на то, что собственники павильонов понесли убытки и произошло перераспределение спроса на помещения, это событие осталось почти незаметным для рынка.
Важно отметить, что интерес арендаторов к уже реконструированным улицам есть, и он стабильный. При этом на реконструируемых улицах собственники готовы рассматривать процент от оборота в качестве арендных платежей или до 25% дисконта от арендных договоренностей. Возможно, что вслед за изменением улиц изменится состав арендаторов на них в соответствии со своими требованиями к размещению.
Тенденции рынка стрит-ритейла столицы
Многие тенденции рынка стрит-ритейла, актуальные в 2015 году, продолжили своё развитие и в 2016 году.
Fashion-ритейл преобладает в ТЦ. Многие ритейлеры не могут позволить себе помещения в стрит-ритейле по текущим ценам с учетом платежеспособности населения, и отказываются от помещений (например, Zara покинула Тверскую улицу). При этом не следует думать, что fashion-операторы уходят с улиц: на хорошие объекты в центре спрос имеет место и по высокой цене, т.к. их предложение ограничено. Также некоторые ритейлеры стали чаще использовать временный pop-up формат (так, H&M открывал pop-up магазин на территории комплекса «Лужники» в июле, Uniqlo – на Большой Дмитровке в октябре).
Начиная с прошлого года, продолжает развиваться практика, когда арендная плата имеет и фиксированную часть, и часть, которая рассчитывается как процент от товарооборота. В этом году собственники чаще готовы обсуждать это условие, чем в прошлом. Оно выгодно и арендаторам (как сокращение расходов на аренду в случае, если товарооборот окажется низким), и собственникам (как защита от девальвации, когда при обесценивании денег растет товарооборот и, соответственно, арендная плата). Однако, такие случаи пока очень редки.
Развитие мини-маркетов и эко-маркетов. Начиная с 2015 года, активно развиваются мини-маркеты («Биостория»), эко-маркеты ( «АВ Маркет») и фреш-маркеты (рынки, внедренные в концепции ТЦ, например в торговых центрах «МЕГА»). Также в этом году прошла еще одна реконцепция рынка: вслед за Даниловским был переформатирован Усачевский рынок в Хамовниках.
Ярмарки продолжают набирать популярность. Но оцениваются они по-разному: с одной стороны, они привлекают людей, а с другой, положение ритейлеров ухудшается: например, арендаторы на Кузнецком мосту жалуются, что их витрины оказываются закрытыми от прохожих, а люди, пришедшие на ярмарку, как правило, идут именно на ярмарку, а не к ним. Возможно, некоторые российские арендаторы относятся к ярмаркам негативно, потому что просто не привыкли к ним и никогда не сталкивались с ними напротив своих магазинов. И через несколько лет будут воспринимать их нейтрально или даже позитивно. Например, во многих городах Европы ярмарки проводятся постоянно, и их принимают как само собой разумеющееся.
Кроме того, в этом году активно развиваться стали русские дизайнеры: если раньше они были главным образом в ТЦ, то сейчас готовы открывать pop-up сторы в стрит-ритейл.
По оценке специалистов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, на столичный рынок street-retail помещений оказали влияние следующие факторы:
- снижение платежеспособности населения;
- активное развитие новых форматов магазинов.
В результате снижения платежеспособности населения, снизились товарообороты ритейлеров. Арендаторы стали настаивать на скидках по арендной плате, стремясь уменьшить свои затраты. Как следствие, собственники, чьи ожидания не оправдываются, начинают проводить мониторинг рынка в поисках замены. При этом они действуют очень осторожно, чтобы не остаться вовсе без арендатора.
Поскольку экономия стала главным трендом в потреблении, появились новые концепции и сократились площади арендуемых помещений.
К примеру, в сегменте общепита появились и/или стали активно развиваться:
- Экспресс-форматы (Cofix, «Три правила»), которые предлагают готовую еду с собой. В этом сегменте ритейлеры предъявляют спрос на небольшие помещения (около 50-60 кв.м) Для обеспечения прибыльности не требуется большого количества посадочных мест, поскольку люди не проводят много времени внутри. При этом, начиная с начала года, стало появляться все больше не только американского фаст-фуда, но и азиатского (Pho Bo, Ramen House) и греческого (Grill & Gvros, Sito).
- Недорогие рестораны (True Cost Live, PloveBerry) со средним чеком около 600-700 рублей. Под рестораны арендаторы теперь охотнее берут помещения с готовыми коммуникациями, где преде располагалось другое заведение общепита. Если раньше средние инвестиции в открытие одного ресторана составляли около 20 млн рублей, то сегодня ритейлеры готовы инвестировать не более 15 млн рублей.
- Доставка еды на дом (Delivery Club, Foodfox). Теперь в Москве в любое время можно получить еду из практически любого ресторана (или даже из нескольких сразу). Стоит отметить, что выручка от Интернет-продаж не учитывается в товарообороте при расчете арендной платы.
В других сегментах появилась тенденция сокращения площадей арендуемых помещений. Как следствие в Москве стали популярны:
- Отделения банков площадью около 50 кв.м. Если в период кризиса банки занимались оптимизацией, предпочитая закрыть несколько небольших помещений и открыть одно большое, то сейчас появляется все больше малых форматов, в том числе круглосуточных.
- Малые форматы магазинов БТиЭ (например, первый магазин формата 700-900 кв.м открылся летом 2016 года под названием «Эльдорадо-экспресс»).
Вакантность площадей в сегменте стрит-ритейл в Москве
Вакантность в стрит-ритейле сократилась на 2% за 2016 год и составила 7%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на Мясницкой улице вакантность сократилась с 9% в I квартале 2015 года до 2% после двух этапов реконструкции, а на Тверской – с 15% до 10%. По большинству остальных основных торговых коридоров вакантность колебалась на несколько процентов в большую или меньшую сторону.
Уровень вакантных помещений* в сегменте стрит-ритейл (%)
* Примечание: указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца
Спрос на street-retail помещения в Москве
Основной спрос на помещения стрит-ритейл в Москве по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница.
Распределение запросов арендаторов по сегментам (%)
Марина Маркова, Руководитель направления Street retail компании «Магазин Магазинов», комментирует: «Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов на рынке основных торговых коридоров являются кафе, рестораны и продукты питания. Они составляют 55% от общего объема спроса. В этом году наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, аксессуаров, косметики и сферы услуг – на эти запросы приходится 19% от общего объема запросов на подбор помещений. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится. Что касается банков, их запросы в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако, сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне 2%, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время».
Коммерческие условия аренды стрит-ритейла в Москве
По мнению специалистов компании, коммерческие условия и ставки аренды площадей стрит-ритейл в 2016 году не изменились.
Стоимость помещений* по основным торговым коридорам Москвы
| Торговый коридор | II полугодие 2015 года (тыс. руб. за кв.м в мес.) |
II полугодие 2016 года (тыс. руб. за кв.м в мес.) |
Изменение |
| Столешников пер. | 2 000 – 2 500 | 2 000 – 2 500 | – |
| Петровка ул. | 1 800 – 2 000 | 1 200 – 1 400 | – 31% |
| Кузнецкий Мост ул. | 1 200 – 1 600 | 1 200 – 1 600 | – |
| Никольская ул. | 1 200 – 1 400 | 1 200 – 1 400 | – |
| Тверская ул. (четная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади) |
1 000 – 1 200 | 1 100 – 1 300 | – 9% |
| Тверская ул. (нечетная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади) |
800 – 1 000 | 900 – 1 100 | – 11% |
| Маросейка ул. | 800 – 1 000 | 800 – 1 000 | – |
| Новый Арбат ул. (участок улицы от центра до Новинского бульвара) |
650 – 800 | 750 – 900 | 14% |
| Старый Арбат ул. | 650 – 800 | 750 – 900 | 14% |
| Тверская ул. (четная сторона улицы – от Пушкинской площади до ст.м. «Маяковская») |
700 – 900 | 700 – 900 | – |
| Кутузовский пр-т (участок улицы от центра до ТТК) |
700 – 800 | 600 – 700 | – 13% |
| Большая Дорогомиловская ул. | 700 – 800 | 600 – 700 | – 13% |
| Покровка ул. (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара) |
650 – 750 | 750 – 850 | 14% |
| Ленинский пр-т (участок улицы от центра до ТТК) |
500 – 600 | 500 – 600 | – |
| Мясницкая ул. (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара) |
600 – 700 | 800 – 1 000 | 38% |
| Мира пр-т (участок улицы от центра до ТТК) | 300 – 400 | 300 – 400 | – |
* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах ТТК Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.
Не изменились и диапазоны средней стоимости стрит-ритейл помещений по профилям.
Диапазон средней стоимости аренды помещений* в основных торговых коридорах Москвы
| Профиль | Формат (кв.м) | II полугодие 2015 года (тыс. руб. за кв.м в мес.) |
II полугодие 2016 года (тыс. руб. за кв.м в мес.) |
Изменение |
| Банки | 100 – 300 | 500 – 1 000 | 500 – 1 000 | – |
| Общепит | < 100 | 500 – 650 | 500 – 650 | – |
| 100 – 300 | 600 – 1 000 | 700 – 1 000 | 6% | |
| 300 – 1 000 | 1000 – 1 800 | 1 000 – 2 000 | 7% | |
| Одежда и обувь | < 200 | 600 – 800 | 600 – 800 | – |
| Продукты | 100 – 250 | 600 – 1 000 | 600 – 1 000 | – |
| 500 – 1000 | 1 000 – 1 800 | 1 000 – 1 800 | – | |
| 1 000 – 3 000 | 1 500 – 2 500 | 1 500 – 2 500 | – | |
| Мебель и предметы интерьера | 150 – 500 | 300 – 500 | 300 – 500 | – |
| Услуги | 30 – 100 | 350 – 500 | 350 – 500 | – |
| Электроника и связь | 30 – 100 | 350 – 500 | 350 – 500 | – |
| Косметика и парфюмерия | 200 – 400 | 700 – 1 000 | 700 – 1 000 | – |
| Товары для детей | 500 – 1 700 | 700 – 1 200 | 700 – 1 200 | – |
* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах ТТК Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.
Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ