Эксперты консалтинговой компании Knight Frank провели исследование на рынке street-retail помещений Санкт-Петербурга. Результаты исследования показали, что в первом полугодии 2019 года ротация сохранилась на уровне аналогичного периода 2018 года и составила 7%.
Всего за I полугодие 2019 года было открыто около 500 новых торговых точек, а средний размер помещения в формате стрит-ритейл составил 110 кв. м.
Средний показатель арендных ставок остался на уровне конца 2018 года за исключением нескольких улиц.
Основные показатели рынка стрит-ритейл помещений в Петербурге
| Категория улицы | Средний размер помещения (кв.м) | Доля вакантных площадей по площади помещения (%) |
Изменение доли вакантных площадей I пол 2019 г. / II пол 2018 г. (п.п) |
Лидирующий профиль арендаторов |
| Пешеходные улицы | 96,1 | 6,7 | 1,6 ↑ | Общепит |
| Главные торговые магистрали города |
135,1 | 7,0 | 1,9 ↑ | Общепит |
| Значимые торговые магистрали центральных районов |
106,1 | 7,3 | 0,1 = | Общепит |
| Крупные периферийные магистрали города |
87,4 | 6,4 | -3,5 ↓ | Продукты |
| Локальные торговые улицы спальных районов |
101,2 | 9,0 | -1,8 ↓ | Продукты |
Первое полугодие 2019 года ознаменовалось большим количеством событий, оказавших влияние на рынок street-retail помещений Санкт-Петербурга. Одним из самых главных событий стало противостояние между жителями ул. Рубинштейна и владельцами заведений общественного питания. Во многих заведениях проводились проверки, результатом которых зачастую было вынесение решения о закрытии. Так, в конце 2018 года были закрыты бары «Скобари» и Varvara, а уже в 2019 году – кафе «Китайская квартира Брюса Ли», кофейня Surf Coffee и др.
Со стороны арендаторов и собственников, в свою очередь, появились предложения пересмотреть действующие санитарные правила, которые распространяются на встроенные помещения, расположенные в жилых домах, в том числе там, где ранее не предполагалась коммерция.
Отчасти из-за сложившейся ситуации многие сети, например McDonalds, «Токио-Сити» и «Контакт бар», не рассматривают в текущий период встроенные помещения в жилых домах.
Произошедшие изменения имели и положительный эффект. Так, за полгода в сегменте общественного питания активно стали развиваться улица Белинского, улица Некрасова, Басков переулок и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, комментирует: «В первой половине 2019 года сегмент общественного питания продолжил свое активное развитие во встроенных торговых помещениях. На данный момент функционирует более 1300 подобных заведений. Однако стоит отметить, что в структуре новых открытий доля формата уменьшилась, что связано с различными факторами, одним из которых являются изменения в законодательстве в части получения разрешений на установку вентиляции и рекламы в жилых домах, согласования летних террас, а также перевода жилых помещений в нежилой статус».
Одной из новых тенденций в Петербурге стала концепция создания фуд-холлов, т.е. концентрация в одном месте большого количества различных заведений общественного питания несетевых операторов. К примеру, летом 2019 года в новом формате открылся Василеостровский рынок, где расположились как локальные, так и региональные торговые точки общественного питания. В ТРЦ «Сити-Молл» состоялось открытие первой фазы обновленного фудкорта. Осенью в ТРЦ «Галерея» планируют открыть фуд-холл от компании Eat Market, которая успешно запустила несколько проектов в Москве.
Предложение на рынке street-retail помещений Санкт-Петербурга
По итогам I полугодия 2019 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейл составил 596 500 кв. м. Средний размер помещения составил 110 кв. м. При этом 63% торговых точек, представленных на рынке стрит-ритейла Петербурга, арендуют помещения площадью менее 100 кв. м. 35% помещений располагаются на значимых магистралях центральных районов, а именно на Лиговском проспекте (13%), Садовой улице (11%), Гороховой улице (10%) и Среднем проспекте В. О. (10%). В основном подобные площади предпочитают бары, кофейни и булочные, небольшие магазины продуктов, аптеки и пр.
Помещения в диапазоне от 100-200 кв. м (26%) в основном располагаются на значимых торговых магистралях центральных районов (40%) и главных торговых магистралях города (34%). Помещения площадью 100-500 кв. м часто рассматриваются банками, ресторанами и кафе, салонами красоты, магазинами одежды и обуви и др. Площади свыше 500 кв. м чаще всего интересны крупным компаниям, владеющим сетью ресторанов, магазинов или медицинских центров.
Распределение помещений, занятых арендаторами, по площади, кв. м
По итогам I полугодия 2019 года структура профилей арендаторов не подверглась значительным изменениям. Тройка лидеров остается прежней – общественное питание (32%), продукты (12%), одежда (9%).
В течение первого полугодия наблюдалась активность в сегменте продуктов. Так, после закрытий нескольких продуктовых сетей («Лайм», «Полушка» и пр.) на рынке Петербурга продолжила свое развитие московская сеть «ВкусВилл», которая активно стала открывать магазины как в центре города, так и в спальных районах.
В последнее время на рынке стрит-ритейла набирает обороты тренд на здоровый образ жизни. Например, новая сеть экомаркетов «Культура есть» дебютировала в июне текущего года на улице Ярослава Гашека, открыв там первую точку сети.
Всего за I полугодие 2019 года было открыто 63 продуктовых магазина (второе место в структуре открытий). Сфера общественного питания, в свою очередь, традиционно заняла лидирующую позицию (164 новые торговые точки).
Структура открытий в I полугодии 2019 года
Несмотря на ситуацию, сложившуюся вокруг главной ресторанной улицы (улицы Рубинштейна), с начала года здесь открылись несколько новых мест.
Из закрытий: компания, владеющая сетью «Жан Жак Руссо», закрыла последнее заведение, работавшее в Санкт-Петербурге.
Ключевые открытия на рынке street retail помещений в Санкт-Петербурге в 2019 году
| Бренд | Профиль | Адрес |
| «МА» | Общепит | Рубинштейна ул., д. 7 |
| Liu Jo | Одежда | Лиговский пр-т, д. 30А |
| Le Courage | Общепит | Басков пер., д. 2 |
| «Мейерхольд» | Общепит | Марсово поле, д. 7 |
| Simple Wine | Прдукты | Большой проспект П.С., д. 45 |
| Chou Do | Общепит | Коломяжский пр-т, д. 17 |
| «Амбар Буржуа» | Товары для дома | Большая Конюшенная ул., д. 2 |
| Tumi | Аксессуары | Невский пр-т, д. 57 |
| Tezenis | Одежда | Садовая ул., д. 40 |
| Macotte | Обувь | Невский пр-т, д. 83 |
| Del Mar | Общепит | Невский пр-т, д. 90-92 |
| Starbucks | Общепит | Невский пр-т, д. 54, Садовая ул., д. 42, Невский пр-т, д. 38 |
| British Bakery | Общепит | Садовая ул., д. 40 |
Ставки на рынке стрит-ритейл помещений Петербурга в I полугодии 2019 года
В I полугодии 2019 года средний показатель арендных ставок остался на уровне конца 2018 года за исключением нескольких улиц. Так, в связи с повышенным интересом отмечена положительная динамика на улице Некрасова, улице Маяковского, улице Жуковского, улице Белинского и Литейном проспекте (в среднем на 7%). Также увеличение ставок отмечено в Петроградском районе, а именно на Большом проспекте П. С. и Каменноостровском проспекте, где ставки в среднем увеличились на 5%.
Данная динамика связана с тем, что после перераспределения fashion-рителейров между тремя улицами – Большим проспектом П. С., Большой Конюшенной улицей и Староневским проспектом – Большой проспект П. С. сохранил свои позиции как основной торговый коридор fashion-сегмента.
Границы ставок аренды остались без изменений. Минимальная – 1 300 руб./кв. м/мес. (проспект Славы и локация Оптиков/Туристская), максимальная – 16 000 руб./кв. м/мес. (Невский проспект).
Уровень и динамика ставок аренды по основным торговым улицам
| Улицы | Ставка аренды, руб./кв.м/месяц |
| Малая Садовая (п) | 4000-6500 ↑ |
| 1-я Советская улица (п) | 2000-3300 ↑ |
| Большой Проспект П.С. | 2200-5200 ↑ |
| Каменоостровский пр-т | 1600-5200 ↑ |
| Маяковского улица | 2500-4000 ↑ |
| Загородный пр-т | 2700-4500 ↑ |
| Лиговский пр-т | 1800-6000 ↑ |
| Литейный пр-т | 1800-6000 ↑ |
| Некрасова улица | 2300-4000 ↑ |
| Жуковского улица | 2200-4000 ↑ |
| Белинского улица | 3500-6000 ↑ |
| Казанская улица | 2000-3000 ↑ |
| Восстания улица | 2500-6500 ↓ |
Вакансия на рынке помещений под street-retail в Санкт-Петербурге в I полугодии 2019 года
Общий размер вакансии остался на уровне итогов 2018 года и в среднем составил 7%. Наибольшая доля свободных помещений наблюдается на улице Жуковского (14%) и в локации «Балтийская Жемчужина» (13%). Наименьшая – на проспекте Просвещения (2,5%), Садовой улице (2,5%) и Среднем проспекте В. О. (3%). Отсутствие свободных помещений зафиксировано на Казанской улице (от переулка С. Тюленина до Гороховой улицы), в Тележном переулке и на Малой Садовой улице.
60% вакантных площадей – это помещения площадью менее 100 кв. м. 27% площадей сконцентрированы в диапазоне 100-200 кв. м.
Распределение свободных площадей по диапазону площади
По итогам I полугодия 2019 года ротация составила 7%, что сопоставимо с итогами аналогичного периода прошлого года.
Более активная ротация отмечена на пешеходных улицах (9%). На значимых торговых магистралях центральных районов основная ротация арендаторов произошла на улице Маяковского (14%), на Лиговском проспекте (12%) и Садовой улице (10%).
Ротация по торговым коридорам
Структура профилей арендаторов в торговых коридорах
| Профиль | Главные торговые магистрали города | Значимые торговые магистрали центральных районов | Крупнейшие перифейрийные магистрали города | Локальные торговые улицы спальных районов | Пешеходные улицы |
| Общепит | 28% | 35% | 11% | 15% | 41% |
| Продукты | 8% | 10% | 14% | 18% | 6% |
| Одежда | 12% | 7% | 4% | 0% | 8% |
| Банки. Микрофинансы | 6% | 3% | 7% | 1% | 3% |
| Товары для дома | 4% | 2% | 4% | 3% | 1% |
| Медицинские услуги | 2% | 1% | 5% | 7% | 0% |
| Салоны красоты | 3% | 4% | 8% | 11% | 3% |
| Аптека. Оптика. Ортопедия | 4% | 4% | 8% | 7% | 2% |
| Косметика и парфюмерия | 3% | 2% | 1% | 1% | 1% |
| Строительные материалы | 1% | 1% | 7% | 3% | 0% |
| Услуги. Фотоуслуги | 2% | 2% | 3% | 2% | 4% |
| Книги. Канцелярия | 1% | 1% | 1% | 1% | 3% |
| Обувь | 2% | 3% | 2% | 0% | 4% |
| Ювелирные изделия | 3% | 2% | 2% | 0% | 3% |
| Хобби | 1% | 1% | 1% | 1% | 3% |
| Другое | 13% | 14% | 16% | 20% | 12% |
| Свободно | 7% | 8% | 6% | 10% | 6% |
Прогноз для рынка street-retail помещений в Санкт-Петербурге
В связи с активным развитием сферы общественного питания продолжится формирование новых ресторанных локаций в центральной части города (улица Некрасова, улица Кирочная и т.д.). В спальных районах вакантные места продолжат занимать продуктовые магазины, булочные, банки и компании, ориентированные на оказание услуг.
Прогнозируется увеличение доли региональных компаний, ввиду повышения интереса к рынку Санкт-Петербурга. Например, до конца года планируется к открытию салон красоты московской сети премиум-класса Prive7 в Басковом переулке, д. 2.
Дополнительным вектором развития крупных периферийных магистралей города может стать открытие новых станций метро (ожидается к вводу 3 станции пятой линии метрополитена: «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары»). Увеличение трафика повлечет за собой развитие прилегающих к станциям территорий и будет являться значимым фактором увеличения предложения площадей на рынке стрит-ритейла.
Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg