Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги прошедшего 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона. Объём сделок со складами составил около 1,8 млн кв.м, что является историческим максимумом.
Около 38% от общего объема сделок (или порядка 686 000 кв.м) в 2018 года были заключены с объектами на южном направлении Московского региона, около 17% (или порядка 300 000 кв.м) – на северном, по 13% – на юго-западном (232 000 кв.м) и северо-западном (231 000 кв.м) направлениях Московского региона.
Распределение сделок по аренде/покупке складов по направлению
По итогам 2018 года наибольший объем сделок со складами был заключен в готовых зданиях – около 82%, из которых 65% (или порядка 1 175 000 кв.м) – сделки по аренде в готовых зданиях, 17% (или около 303 000 кв.м) – сделки по продаже готовых зданий, остальные 18% (или около 328 000 кв.м) – сделки по строительству складских комплексов в формате built-to-suit.
Средний размер сделки по аренде склада в готовом здании в 2018 году составил 10 500 кв.м, что почти на 1000 кв.м больше среднего размера сделки в 2017 году, который составлял 9700 кв.м. Средний размер BTS сделки в 2018 году был на уровне около 47 000 кв.м, что почти в 2 раза меньше среднего размера BTS сделки в 2017 года (89 000 кв.м). Существенное снижение среднего размера BTS сделки объясняется тем, что в 2017 году было заключено меньше, но большей площадью, а в 2018 году, наоборот, больше сделок, но меньшей площадью.
Распределение сделок со складами по типу, 2018 год
В 2018 году на рынке складской недвижимости Московского региона было заключено 129 сделок, что на 25% больше, чем в 2017 году. Количество сделок по аренде в готовых складских комплексах в 2018 году составило 112 (против 85 сделок в 2017 году), 10 сделок по продаже готовых зданий (против 9 сделок в 2017 году), 7 сделок по строительству складских комплексов в формате built-to-suit (против 3 сделок в 2017 году).
Наибольшую долю в структуре спроса на складскую недвижимость по итогам 2018 году сформировал сегмент розничной торговли – 36% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет более 640 000 кв.м. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали подписание договоров на строительство собственных распределительных центров площадью около 140 000 кв.м и 72 000 кв.м компаниями Leroy Merlin и «Лента», соответственно. Строительство объектов осуществляет компания PNK Group.
Второе место в структуре спроса сформировал производственный сегмент, объем сделок в котором по итогам 2018 года составил около 320 000 кв.м. Одними из крупнейших сделок в данном сегменте стали аренда производителем тепло- и звукоизоляционных материалов Rockwool более 25 000 кв. м в логистическом парке «Ногинск», подписание девелопером «А Плюс Девелопмент» договора на строительство склада в формате built-to-suit в аренду площадью около 14 000 кв.м с японским производителем грузовых автомобилей Hino Motors.
В сегменте транспорта и логистики, который сформировал около 15% от общего объема спроса, крупнейшей сделкой по аренде стало подписание договора между логистическим оператором ID Logistics и PNK Group на аренду около 37 000 кв.м в «PNK Парке Валищево».
Распределение сделок со складами по профилю арендаторов/покупателей, 2018 год
Примеры крупнейших сделок со складами в Московском регионе в 2018 году
| Год | Квартал | Арендатор | Сфера деятельности компании | Объект / расположение | Общая площадь (кв.м) | Тип сделки |
| 2018 | Q3 | Leroy Merlin | Розничная торговля | Логистический комплекс «Белый Раст» | 140 000 | BTS продажа |
| 2018 | Q4 | «Лента» | Розничная торговля | «PNK Парк Валищево» | 71 600 | BTS продажа |
| 2018 | Q3 | «Детский Мир» | Розничная торговля | «PNK Парк Бекасово» | 62 000 | BTS продажа |
| 2018 | Q2 | «Ашан» | Розничная торговля | «Южные врата» | 53 000 | Аренда |
| 2018 | Q1 | «ВкусВилл» | Розничная торговля | «PNK Северное Шереметьево», склад «Дикси» | 52 000 | Аренда |
| 2018 | Q1 | «Максидом» | Розничная торговля | «Нидан» | 41 491 | Продажа |
| 2018 | Q1 | Logistic-N/DNS Retail | Розничная торговля | «Атлант Парк» | 39 253 | Аренда |
| 2018 | Q4 | «Восток-Запад» | Дистрибуция | Складской комплекс «Ногинск» | 22 100 | Аренда |
| 2018 | Q1 | Real Pro | Производство | З/у в Клину («А Плюс Девелопмент») | 20 000 | BTS продажа |
| 2018 | Q2 | Tmall | Online-торговля | «Южные врата» | 20 000 | Аренда |
| 2018 | Q2 | OZON | Online-торговля | «Ленинградский терминал» | 18 200 | Аренда |
| 2018 | Q2 | Hitachi Construction Machinery Eurasia | Производство | «Никольское» | 16 985 | Аренда |
| 2018 | Q2 | «Алиди» | Дистрибуция | «PNK Парк Валищево» | 14 500 | Аренда |
| 2018 | Q1 | Hino Motors | Производство | г. Химки, Вашутинское шоссе | 14 000 | BTS продажа |
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе сохранится на высоком уровне и к концу года составит 1,2-1,4 млн кв.м. В структуре спроса существенных изменений также, вероятнее всего, не произойдет, основной объем сделок традиционно будет приходиться на ритейлеров, которые продолжат арендовать и строить складские комплексы в Московском регионе как для обслуживания offline магазнов, так и для online каналов продаж.
По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Сергея Кузичева, 2018 год был очень активным с точки зрения спроса, и в 2019 году активность потенциальных арендаторов сохранится. При этом важно отметить, что сделок становится больше в количественном отношении, а вот средний размер арендуемой площади сокращается. Например, если посмотреть на ретроспективную динамику, средний размер сделки по аренде в 2013 году составлял 15 200 кв.м, а по итогам 2018 года – 10 600 кв.м. В 2019 году данная тенденция на складском рынке может сохраниться.
Обзор подготовлен специалистами Knight Frank