Итоги I полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

 
Международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg подвела предварительные итоги первого полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга.

По оценке экспертов Knight Frank, в I полугодии 2018 года на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей, в том числе в спекулятивном сегменте. В связи  этим показатель чистого поглощения составил всего 22 000 кв.м.

Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса «B» остаются на уровне конца 2017 года, впервые с 2015 отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе «А».

Объем проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 000 кв.м.

Динамика основных показателей складского рынка Петербурга по сравнению с показателями IV квартала 2017 года

Ключевые события на складском рынке Санкт-Петербурга

В течение I полугодия 2018 года завершены строительство и реконструкция 16 объектов промышленного назначения, включая производственно-складской комплекс производителя и дистрибьютора медицинских изделий «Гломако» и завод теплоизоляционных материалов корпорации «ТехноНИКОЛЬ» на территории индустриального парка «Фёдоровское».

О планах на строительство новой очереди спекулятивного складского комплекса общей площадью 20 000 кв.м объявила бельгийская логистическая компания Ahlers. Инвестор собирается возвести объект на принадлежащем ему участке 20 га в Горелово.  

Также получено разрешение на строительство совместного предприятия (Tokyo Rope и «Росинжиниринг») по производству систем инженерной защиты, которое разместится в особой экономической зоне «Нойдорф» в Стрельне.

Кроме того, по итогам I полугодия 2018 года было заключено несколько крупных сделок по продаже объектов складской и индустриальной недвижимости. Так, компания «ЭТМ» продала склад общей площадью 16 500 кв.м в Колпинском районе. Также российская компания из области машиностроения приобрела производственный комплекс «Невопласт» площадью 22 000 кв.м в Сосновом Бору. А наиболее крупным реализованным объектом стал комплекс «АКМ Лоджистикс» площадью 63 000 кв.м.

Предложение на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

В I полугодии 2018 года общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн кв.м. В течение анализируемого периода был введён в эксплуатацию минимальный объём складских площадей – 25 000 кв.м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введённых объектов 4-й корпус класса «А» складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 000 кв.м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус  был арендован ещё на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 000 кв.м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.

Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 000 кв.м. При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 года уровень свободных площадей в классе «B» продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Как отмечают эксперты Knight Frank, сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом уровень вакантных площадей класса «А» увеличился до 77 000 кв.м, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса «А» на конец I полугодия составил 3,7%.

Спрос на склады в Санкт-Петербурге

Спрос на качественные помещения остается стабильно высоким, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 000 кв.м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6% (без учета продажи «Гориго» в I полугодии 2017 года и «АКМ Лоджистикс» в I полугодии 2018 года).  Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 000 кв.м, сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 года. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объём введённых в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объёма освободившихся помещений над поглощёнными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.

Сделки аренды складской и индустриальной недвижимости площадью более 4000 кв.м, заключенные в I полугодии 2018 года

В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объёме сделок увеличилась на 14 и 5 п.п. соответственно по сравнению с концом 2017 года. После заметного спада активности в 2017 доля ритейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 год. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1500 кв.м с бюджетом до 450 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.

Распределение площадей в сделках аренды в зависимости от профиля арендатора

Коммерческие условия на аренду складов в Петербурге

По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса «А» составила 479 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 года прекратилось её снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 года отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе «B» остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах «А» и «В» незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.

Соотношение объема предложения и уровня средневзвешенных заявленных
арендных ставок на склады

Прогноз развития складского рынка СПб

До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 000 кв.м складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70-80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.

В целом наблюдается возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объёмов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдалённой перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».  

Крупнейшие спекулятивные склады на стадии строительства, заявленные к вводу в 2018 году

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, комментирует: «Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 000 кв.м и до 50 000 кв.м – растёт, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъёме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 000 кв.м до 50000 кв.м. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3-5 лет».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg