Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года

Аналитики компании Knight Frank оценили ситуацию на складском рынке Москвы, обозначили ключевые тенденции в I полугодии 2017 года, а также озвучили прогнозы развития рынка складской недвижимости столицы.

Основные показатели складского рынка Москвы

* Здесь и далее: triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

«Рынок складской недвижимости демонстрирует робкие признаки восстановления спроса на качественные складские площади. Стагнация экономики в России воспринимается, скорее, положительно и побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей, – рассказывает Максим Загоруйко, Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ. – Если тенденция сохранится, то к концу года могут незначительно увеличиться ставки аренды в ликвидных складских комплексах, имеющих наиболее выгодное местоположение недалеко от МКАД. Кроме того, индикативной тенденцией для рынка является возросшее количество сделок по приобретению складских площадей конечными пользователями.

В целом количество запросов на аренду и приобретение значительно превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и, по нашим прогнозам, в 2017 году рынок останется на уровне прошлых лет по объему сделок – 1 млн кв.м. Многие девелоперы, видя возросшую активность со стороны потенциальных потребителей, начали активно размораживать свои проекты. К примеру, «Логистикс Партнес», «ПНК Групп», «Логопарк Девелопмент» и «Инфрастрой Быково» начали строительство спекулятивных объектов».

Динамика основных показателей складского рынка Московского региона

Предложение на рынке складской недвижимости столицы

В I полугодии 2017 года сохранилась тенденция к снижению объемов нового строительства в Московском регионе, которая началась в 2015 году. За первые шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 135 500 кв.м, что почти в 2 раза меньше объемов нового ввода по итогам I полугодия 2016 года (245 000 кв.м). Совокупный объем предложения качественных складских площадей по итогам I полугодия в Московском регионе составил 12,8 млн кв.м.

Общий объем ввода в эксплуатацию новых качественных складских объектов в Московском регионе по итогам года ожидается на уровне 400 000 – 450 000 кв.м.

Основной объем (около 60%) качественных складских площадей, введенных в эксплуатацию за 6 месяцев, располагается на севере Московского региона. Остальные объекты находятся на востоке и юго-западе Московского региона.

При сложившейся в стране общеэкономической ситуации, а также с учетом текущей конъюнктуры складского рынка девелоперы не рискуют строить спекулятивные объекты. Поэтому за I полугодие 2017 года был введен только один таковой. Остальные складские площади были построены по схеме built-to-suit.

Объекты класса «А» продолжают быть наиболее ликвидными на рынке, поэтому все введенные за первые шесть месяцев 2017 года относятся к складским комплексам класса «А».

Показатель доли вакантных площадей во II квартале 2017 года незначительно (на 0,3 п. п.) снизился по сравнению с I кварталом 2017 и достиг значения 11,7%. В силу значительного прироста свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона, который произошел в начале 2017 года, доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2017 года на 2,4 п. п. выше аналогичного показателя по итогам 2016.

Спрос на складском рынке Москвы

По итогам I полугодия на российском рынке было куплено и арендовано 608 300 кв.м качественных складских площадей, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. Доля Московского региона снизилась на 16 п. п. – до 59% от всего объема сделок по России, что в абсолютном значении составляет 356 000 кв.м. Снижение доли Московского региона объясняется ростом объема сделок в других регионах России, который по итогам I полугодия составил 184 000 кв.м (30% от всего объема сделок).

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона

В I полугодии 2017 года продолжилась тенденция по снижению доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок, и теперь она составляет 40%. При этом они продолжают удерживать лидирующие позиции среди арендаторов и покупателей складских площадей. Снижение доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок произошло преимущественно за счет увеличения доли компаний-дистрибьюторов и небольшого роста доли производственных компаний.

 Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора

Средний размер сделки в I полугодии в Московском регионе составил 13 200 кв.м, что на 1 500 кв.м меньше аналогичного значения 2016 года, которое было рекордным для I полугодия за всю историю рынка.

Традиционно наибольший объем сделок приходится на север и юг Московского региона, где по итогам I полугодия 2017 года совокупно было заключено 46% всех сделок, что связано с большим объемом предложения на данных направлениях и развитой транспортной инфраструктурой. По сравнению с I полугодием 2016 года с 6% до 19% выросла доля сделок на востоке региона. Этот рост обеспечили несколько крупных сделок, которые произошли здесь за отчетный период. Однако говорить о том, что спрос смещается на восток Московского региона нельзя.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей по направлениям Московского региона

Доля сделок по покупке складских объектов конечными пользователями продолжает оставаться на низком уровне: по итогам I полугодия – около 7% в общем объеме сделок. Стоит отметить, что в аналогичном периоде прошлого года доля сделок по покупке составляла всего 2,5%.

Коммерческие условия аренды складов в Московском регионе

Средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса «А» по итогам I полугодия 2017 года снизилась на 7,5% по сравнению с I полугодием 2016 и достигла значения 3 700 руб./кв.м/год (triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей). В классе «В» средняя заявляемая ставка аренды за 12 прошедших месяцев не изменилась и составила 3 000 руб./кв.м/год.

Существенное влияние на динамику ставок аренды оказывают 1,5 млн кв.м вакантных площадей, не позволяя ставкам расти. Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5-7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3-4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса «А»
по направлениям Московского региона

Динамика средних заявляемых ставок аренды на складские площади в Московском регионе
в рублевом выражении

Прогноз развития складского рынка столицы

Эксперты Knight Frank ожидают, что совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей на рынке Московского региона до конца года может составить порядка 400 000 кв.м. Значительный объем вакантных площадей и низкие ставки аренды делают девелопмент экономически нецелесообразным, что приводит к откладыванию реализации новых проектов.

Объем сделок в Московском регионе по итогам 2017 года составит около 1 млн кв.м, что соответствует уровню 2016 года, предполагают в Knight Frank. Операторы розничной торговли, которые были локомотивом спроса в Московском регионе в 2014-2016 годах, завершили оптимизацию своих складских мощностей в Москве и сейчас активно развивают складские площади в регионах, однако при этом возросла активность компаний из других секторов (производство, дистрибьюция), что и позволяет поддерживать спрос на рынке на сопоставимом с прошлыми годами уровне.

По мнению специалистов Knight Frank, низкий объем ввода новых объектов и сохраняющийся спрос на качественную складскую недвижимость в Московском регионе позволят доле вакантных площадей снизиться до 11% к концу 2017 года. Объекты, которые будут введены до конца 2017 года, не окажут значительного влияния на рост вакантных площадей, так как большая часть из них строится по схеме built-to-suit.

Несмотря на то, что запрашиваемые ставки аренды достигли минимальных значений, большой объем вакантных площадей по-прежнему оказывает сильное влияние на показатель, что, по прогнозам Knight Frank, может привести к небольшому, на 3-5%, их снижению до конца 2017 года.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости Московского региона

* Рублевые ставки аренды рассчитаны исходя из среднегодового курса доллара за рассматриваемый период

Обзор подготовлен экспертами Knight Frank