В 1 квартале 2011 года рынок офисной недвижимости продолжил свое восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения. Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики.
Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. При этом спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).
В этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса А, и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса B. Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за 1 квартал 2011 г. составил 5,5%.
Таблица №1. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2011 г.
Предложение
Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 кв.м качественных офисных площадей. Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений по результатам первых трех месяцев 2011 года в Москве составил около 11,458 млн.кв.м.
Таблица №2. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 г.
График 1. Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство в 2003-2011 гг., тыс.кв.м
По данным базы ASTERA по состоянию на конец 1 квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008-2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен (по решению московских властей, связанному с запретом строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца). Официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости.
График 2. Этапы строительства новых офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.
На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 кв.м. офисных площадей.
Таблица №3. Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца года 2011 г.
В связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2011 г. не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше.
1 квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса А. В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса А и В будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.
Спрос
Общее оживление рынка после кризиса отразилось на возрастающем спросе со стороны арендаторов к офисному рынку. Многие компании демонстрируют развитие и рост, что благоприятно сказывается на спросе на офисную недвижимость.
Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса А и В ).
Показатель объема поглощения в 1 квартале 2011 г. корректируется в сторону увеличения. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти в 1,4 раза (180 тыс.кв.м по сравнению с 130 тыс. кв.м). По итогам 2011 года можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,4 млн. кв. м.
График 3. Динамика поглощения офисных площадей поквартально, 2008-2011 гг., тыс.кв.м
Вследствие увеличения интереса компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений, началось постепенное снижение уровня вакантных площадей. В 1 квартале 2011 года показатели вакантности составили по классу А – 14-17%, по классу B – 10-13%. Таким образом, очевидно плавное снижение доли вакантных площадей. Можно ожидать, что эти показатели в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации на конец текущего года могут составит 12 и 8% соответственно.
Общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов – представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в 1 квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор).
Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов - до 500 кв.м.
График 4. Структура спроса по аренде офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.
Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 000 кв.м.), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10000 кв.м. чаще привлекают телекоммуникационные компании и ИТ–бизнес.
Таблица 4. Структура спроса на офисные помещения по размеру арендованных площадей и по типу арендаторов, 1 квартал 2011 г.
В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).
График 5. Структура спроса по покупке офисных площадей в Москве, 1 квартал 2011 г.
В 1 квартале 2011 года наблюдалось увеличение количества на офисные помещения, и прежде всего, на помещения в качественных объектах - класса А и находящихся в пределах ТТК.
Ставки аренды
В 1 квартале 2011 года продолжилась тенденция роста ставок аренды, начавшаяся еще в 2010 г. Это было вызвано активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция ставок аренды коснулась, в основном, офисов класса A и В , удачно расположенных в центре Москвы.
Максимальной ставкой в данном сегменте, по которой проходят реальные сделки, является 900 долларов за кв.м. в год. Ставки в сегменте класса B практически не корректировались. Это вызвано тем, что интерес арендаторов сфокусирован на объектах, которые обладают самыми высокими потребительскими характеристиками. Таким образом, на эксклюзивные проекты в центре столицы в определенной степени существует конкуренция. По остальным помещениям (при существующем уровне вакантности) ставки практически не поднимаются: иногда собственнику приходится идти на уступки потенциальному арендатору.
В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-35%.
График 6. Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса А и В в 2008-2011 гг., долларов за кв.м в год, без учета эксплуатационных расходов и НДС
Таким образом, складывающаяся ситуация на рынке офисных помещений до сих пор говорит скорее о «рынке арендатора», чем арендодателя. Изменение ставок аренды на 5,5% по офисам класса А по сравнению с концом 2010 г. представляет собой тенденцию роста только на качественные и высоко востребованные объекты. Рост арендных ставок по офисам класса В на 2% по сравнению с концом 2010 г. является слабой тенденцией роста и служит скорее показателем общего оздоровления рынка и интереса к офисам данного класса.
Однако в свете решений столичного мэра о запрете строительства бизнес- и торговых объектов в рамках ТТК эксклюзивность предложения объектов с высококлассными техническими характеристиками возрастает. С этой точки зрения ставки аренды на такие помещения обладают емким потенциалом для роста. При стабильной экономической ситуации до конца года в целом он может составить 15-20%.
Рост уровня арендных ставок по наиболее ликвидным объектам на 5,5% за первые три месяца 2011 года являются продолжением тенденции, начавшейся еще в 2010 г. Стабильная экономическая ситуация в 2011 году будет поддерживать спрос на офисные помещения, и прежде всего на качественные помещения класса А и В . (Например, офисные помещения в БЦ «Цветной бульвар» были в кратчайшие сроки практически полностью сданы в аренду).
Ограниченный объем предложения новых качественных объектов (как следствие кризиса), трудности с финансированием текущего строительства, а также запрет столичных властей на строительство бизнес-центров в центре Москвы создадут в перспективе 2012-2013 гг. определенный дефицит площадей. В данной ситуации будет сложно удовлетворить растущий спрос, что неизбежно спровоцирует рост арендных ставок.
Арендные сделки
1 квартал 2011 года обозначил тенденцию активной ротации арендаторов офисных площадей. Это вызвано тем, что на протяжении текущего года многие компании, разместившиеся в бизнес-центрах в 2008-2009 гг. на привлекательных на тот моменту условиях, в текущее время планируют перезаключение договоров аренды. Это приведет к увеличению арендных сделок в течение 2011 г.
Таблица №5. Арендные сделки по офисным помещениям в Москве, 1 квартал 2011 года
В 1 квартале 2011 года среди сделок по покупке активов (офисных помещений) анонсированы:
- возможная покупка совладельцами Руснарбанка БЦ «Садко» (общая площадь 12 180 кв. м),
- возможная покупка ОАО «Ростелеком» бизнес-центра в собственность площадью около 70 тыс. кв. м с бюджетом около 300-350 млн. долларов.
В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок. В связи с пересмотром в настоящее время коммерческих условий арендаторов, снимавших офисные помещения в кризис, неизбежно увеличение количества арендных сделок в 1,5-2 раза до конца 2011 г.
Инвестиционные сделки
Стабильность макроэкономических показателей плавно приводит к увеличению инвестиций в недвижимость, и прежде всего со стороны российских игроков (85%). Около 65% от общего объема инвестиций приходится на офисный сегмент.
Несмотря на заметную активность на рынке долгового финансирования проектов, 1 квартал 2011 года не показал крупных инвестиционных сделок. Пик активности традиционно приходится на второе полугодие.
Однако известно о единственной сделке по приобретению активов структуры «Гиналмаззолото» (около 6 000 кв. м коммерческой недвижимости). Вместе с тем, в начале 2011 года появилась информация о согласии Сбербанка финансировать проект ― БЦ «ALCON» на Ленинградском проспекте.
До конца 2011 года можно прогнозировать плавное увеличение инвестиций в офисную недвижимость и говорить о востребованности площадей конечными пользователями. В перспективе могут быть проданы такие объекты коммерческой недвижимоcти как БЦ Ducatt III, «Олимпия парк» на Водном Стадионе, ТЛК в ММДЦ «Москва-Сити», ЛК «Южные врата», сеть «Мосмарт».
Итоги конференции «МИПИМ» еще раз убедили российских игроков рынка в том, что иностранный капитал крайне осторожен в выборе российских проектов. Большая часть проектов финансируется российским бизнесом. Цена объектов зачастую неоправданно завышена и не соответствует заявленному уровню доходности потенциальных инвесторов. При этом риски воспринимаются игроками рынка как неоправданно высокие. Вследствие этого, первые три месяца 2011 года не показали сколько-нибудь крупных сделок в офисном сегменте. Ожидать серьезных сделок в офисном сегменте, особенно с участием иностранного капитала, можно будет начиная со второго полугодия 2011 г.
Тенденции рынка
- 1 квартал 2011 года продолжил тенденции второй половины 2010 года, а именно курс на дальнейшее восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Следует отметить высокую активность как потенциальных арендаторов и покупателей, так и инвесторов, и девелоперов.
- Ряд заявленных в 2008-2009 гг. проектов по решению московских властей был отменен. Многие девелоперы ведут переговоры о реструктуризации своих долгов с целью размораживания объектов. Объекты в стадии строительства активно достраиваются. В условиях складывающегося дефицита на рынке офисов многие девелоперы спешат осуществить реализацию своих проектов. Однако многие игроки, у которых существуют проблемы с финансированием, переносят сроки открытия своих объектов и тем самым усугубляют ситуацию с объемом качественного предложения офисных площадей в Москве.
- В целом объем качественного предложения недостаточен для того уровня спроса, который существует сегодня, прежде всего по помещениям класса А и помещений класса В в пределах ТТК.
- В структуре спроса как по аренде, так и по покупке офисных площадей наиболее активными являются промышленные и производственные компании, а также финансовый сектор, что свидетельствует о постепенном оздоровлении экономики.
- Уровень ставок по аренде офисных помещений изменился по сравнению с показателями конца 2010 года вырос по помещениям класса А, а по помещениям класса В практически не изменился, что вызвано подавляющим спросом прежде всего на элитные объекты.
- В свете распоряжения столичных властей о запрете строительства в центре офисных объектов появилась тенденция к децентрализации строительства бизнес-центров. Активно реанимируются и строятся новые объекты за пределами Садового кольца и ТТК («Москва-Сити», Nagatino i-Land), и на МКАДе (Western Gate, бизнес-парк «Химки») и др.
- Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости продолжил оставаться наиболее привлекательным для инвесторов, и, прежде всего, для российских. Особых значимых сделок в 1 квартале 2011 года не произошло. Увеличение инвестиционной активности по практике ASTERA можно ожидать во второй половине 2011 г.
Обзор подготовлен компанией ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate