Итогами 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются рост арендных ставок и цен продаж, свидетельствующий об активизации игроков на рынке и увеличившийся спрос на аренду офисных помещений, который привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей. Это в своем отчете отметили аналитики компании Penny Lane Realty.
Спрос
Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 года. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 годом. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.
Также в 2010 году значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно поделить на три группы:
- Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании как «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз» купили офисы для себя).
- Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК "Открытия" приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых - действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; "ВТБ Капитал" купил бизнес-центр "Capital Plaza"; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина).
- Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз».
Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.
Предложение
В 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Для сравнения - в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. кв.м. Несмотря на сокращение объемов строительства, структура нового предложения меняется в сторону улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства в основном офисов класса А.
Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.
Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году
| Проект | Округ | Адрес | Класс | Девелопер | Общая пл-дь, кв. м. |
| «Домников» | ЦАО | Академика Сахарова пр-т, 30 | А | «ОПИН» | 132000 |
| «Западные Ворота» | ЗАО | Беловежская ул., 21 | А | ЗАО «Центурион» | 62000 |
| «SK Royal» | САО | Дмитровское ш., 163а | В | Tashir | 44000 |
| БЦ Арбатская пл., д. 1 | ЦАО | Арбатская площадь, 1 | А | «Жилреконструкция» | 31000 |
| «Riverside towers», 5 очередь | ЦАО | Космодамианская наб., 52 | А | ОАО «Москва – Красные Холмы» | 21000 |
| ЦМТ, здание 3 | ЦАО | Краснопресненская наб., 12 стр.3 | А | ЦМТ | 25800 |
| Нагатино i-Land | ЮАО | Андропова пр-т., 18 стр. 1-3 | В | «Московский бизнес-инкубатор» | 37387 |
| Нагатино i-Land | ЮАО | Андропова пр-т., 18 стр.1-1-Б | В | «Московский бизнес-инкубатор» | 23440 |
| Нагатино i-Land | ЮАО | Андропова пр-т., 18 стр. 1-1-В | В | «Московский бизнес-инкубатор» | 22070 |
| «Diamond Hall» | ЦАО | Олимпийский пр-т, вл.12/16 | А | 38000 | |
| «Миракс Плаза», корп. Д | ЗАО | Кутузовский пр-т., 36 | В | Mirax Group | 31120 |
| AFI на Павелецкой | ЦАО | Павелецкая наб., 8 стр. 1 | В | AFI -development | 17000 |
Цены
В 2010 году арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 годом. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов в аренду. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также, росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.
Арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в 2010 году
| Класс А | Класс В | Класс С | |
| Аренда | $750-900 за кв.м. в год | $450-650 за кв.м. в год | $250 за кв.м. в год |
| Продажа | $4,5-8 тыс. за кв.м. | $3,5-5 тыс. за кв. м. | $2-3 тыс. за кв.м. |
«В 2010 году смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, - говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».