Основные показатели рынка офисной недвижимости на конец 2 квартала 2013 г.
Общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по итогам 2 квартала 2013 г. достиг 14,1 млн. кв. м. За два квартала на рынок вышло 299 тыс. кв. м. Это на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
** Изменение по сравнению с показателями на конец 2012 г.
*** Объекты класса А в пределах Садового кольца и ММДЦ Москва-Сити
С целью корректного отображений тенденций рынка класс зданий указан на основе классификации Московского Исследовательского Форума 2006-2012 г.
Объемы чистого поглощения продолжают снижаться. По итогам первого полугодия данный показатель достиг отрицательного значения и составил -48 тыс. кв. м.
Уровень вакантных площадей в среднем по рынку вырос на 1%, с 11% в январе 2013 г. до 12%. По-прежнему самая большая доля свободных площадей приходится на помещения класса А – 18%. По сравнению с концом прошлого года этот показатель увеличился на 1%. Уровень вакантных помещений в зданиях класса Б и Б- в течение двух кварталов вырос на 1-2% и составил на конец июня 13% и 7% соответственно.
Не смотря на увеличение доли вакантных площадей на московском рынке офисной недвижимости, по итогам первого полугодия запрашиваемые средние ставки аренды выросли: для помещений класса А – на 4,5% по сравнению с концом 2012 г, и для классов Б и Б- - на 3,5% и 12% соответственно.
Предложение
Общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по итогам первого полугодия достиг 14,1 млн. кв. м и составил 3,4 млн. кв. м для помещений класса А и 10,7 млн. для класса Б. За два квартала на рынок вышло 299 тыс. кв. м. Это на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Большая часть площадей была введена в первом квартале, это 72% от нового предложения за все полугодие. Второй квартал продемонстрировал низкие показатели.
Общий объем офисных площадей на конец 2 квартала 2013 г.
Прирост новых качественных офисных площадей
Во втором квартале было введено 21 тыс. кв. м офисных помещений класса А и 61,5 тыс. кв.м класса Б . Новое предложение в классе А было представлено всего лишь одним объектом – бизнес центром Wall Street.
Процесс децентрализации нового предложения офисных помещений в Москве, связанный с запретом строительства в центре города, только усиливается. Все новые объекты, вышедшие на рынок во 2 квартале 2013 г., расположены за пределами Садового Кольца.
Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2 квартале 2013 г.
Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам первого полугодия 2013 г. составил 3,1% по классу А и 1,8% по классу Б, а общий прирост – 2,1%.
Динамика общего объема офисных площадей
Спрос
Объемы чистого поглощения продолжают снижаться. По итогам первого полугодия данный показатель достиг отрицательного значения и составил -48 тыс. кв. м. Такое высвобождение помещений и значительное превосходство объемов нового строительства над поглощением привело к увеличению доли вакантных площадей на рынке.
При этом объемы сделок за первое полугодие высоки. Это говорит о том, что у арендаторов/покупателей снизились потребности в дополнительных площадях, т.е. переезд большинства арендаторов был обусловлен не расширением, а изменением требований к занимаемым площадям.
Поглощение офисных площадей за 1-2 кв. 2013.*
Рассчитывается как: S1 Snew – S2, где
S1 – свободные офисные помещения в начале периода, Snew – новые офисные площади, введенные в данный период, S2 – свободные офисные помещения в конце периода.
С целью увеличения собственных офисных площадей компании выражали интерес главным образом к высококачественным помещениям. Об этом свидетельствует объем поглощения площадей класса А, равный 24 тыс. кв. м, и отрицательное значение данного показателя для площадей класса Б.
Динамика поглощения офисных площадей
В первом полугодии 2013 г. наибольший спрос наблюдался со стороны производственных и транспортных компаний, а также со стороны компаний финансового сектора. На их долю пришлось 45% всех запросом по аренде или покупке офисных помещений, поступивших в течение первых двух кварталов года. По-прежнему активность сохраняют телекоммуникационные и IT-компании, они занимают 14% об общего количества запросов. В тоже время продолжает снижаться спрос со стороны компаний, работающих в сфере FMCG: если на конец 2012 г. на их долю приходилось 15% запросов, то на конец 2 квартала 2013 г. данный показатель снизился до 6%.
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 2 кв. 2013 г.
Анализ основывается на общем количестве заявок, поступивших в ILM от компаний, представляющих указанные отрасли, в течение 1-2 кварталов 2013 г.
Ключевые сделки во 2 кв. 2013 г.
Вакантные площади
Вследствие сильного снижения объемов поглощения офисных площадей в первом полугодии 2013 г. и дальнейшего роста предложения, доля свободных помещений в Москве увеличилась. По итогам 2 квартала 2013 г. уровень вакантных площадей в среднем по рынку вырос на 1%, с 11% в январе 2013 г. до 12%. По-прежнему самая большая доля свободных площадей приходится на помещения класса А – 18%. По сравнению с концом прошлого года этот показатель увеличился на 1%. Уровень вакантных помещений в зданиях класса Б и Б- в течение двух кварталов вырос на 1-2% и составил на конец июня 13% и 7% соответственно. Это обусловлено высвобождением большого количества площадей в объектах данного класса.
Динамика уровня вакантных площадей
На конец 2 квартал 2013 г. в структуре распределения доли свободных площадей по географии Москвы в объектах класса А, самое высокое значение приходится на «ВАО до ЧТК». И это несмотря на сравнительно небольшой объем офисных помещений, представленных в данном сегменте. В районах «ЮАО после ЧТК» и «ЮЗАО после ЧТК» в зданиях класса А на конец 2 квартала отсутствуют вакантные помещения.
В отношение объектов класса Б, по итогам первого полугодия увеличилась доля свободных площадей в районах «СВАО после ЧТК» и «ЮЗАО до ЧТК». Это объясняется выходом на рынок новых крупных объектов.
Доля свободных помещений в ЦАО в течение последнего трех месяцев практически не изменилась и на конец 2 квартала составляет: 20,9% для объектов класса А и 7,1% для класса Б.
Уровень вакантных площадей на рынке качественных офисных помещений на конец 2 квартала 2013 г.
**ЧТК – Четвертое транспортное кольцо
Ставки аренды
Не смотря на увеличение доли вакантных площадей на московском рынке офисной недвижимости, по итогам первого полугодия запрашиваемые средние ставки аренды выросли: для помещений класса А – на 4,5% по сравнению с концом 2012 г, и для классов Б и Б- - на 3,5% и 12% соответственно. Таким образом, на конец 2 квартала 2013 г. средние базовые ставки аренды на помещения класса А премиум (объекты класса А в пределах Садового кольца и ММДЦ Москва-Сити) составили $920 за кв. м в год и на офисы класса А - $820 за кв. м в год. Для класса Б средние базовые ставки находятся на уровне $550 за кв. м в год и для класса Б- - $460 за кв. м в год.
Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец 2 квартала 2013 г. арендные ставки по классу А составили: $857 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $809 за кв. м в год «под отделку».
По классу Б средняя стоимость аренды составляет $559 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $544 за кв. м в год «под отделку. И для объектов класс Б- - $464 за кв. м в год и $322 за кв. м в год соответственно.
Динамика уровня базовых арендных ставок, по состоянию на конец квартала
По-прежнему на московском рынке офисной недвижимости ставки варьируются в широких диапазонах в зависимости от местоположения и качества объекта.
Средние базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец 2 квартала 2013 г.
*в этом сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния
**ЧТК – Четвертое транспортное кольцо
Обзор подготовлен компанией ILM