НРН.ру Новостройки Вторичное жильё Коммерческая недвижимость Аренда жилья Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость

Рынок складов выходит из кризиса

 
Рынок складов выходит из кризиса

По заявлению экспертов компании Knight Frank, в 2012 году объем ввода складских площадей класса А ожидается на уровне до 800 тыс. кв. м – в отличие от 2011 года, где ввод составил около 390 тыс. кв. м. Чем продиктован такой рост и чем он обернется для рынка складской недвижимости?

Логистика начинается с Москвы

Ожидаемые в 2012 году объемы ввода объектов являются одними из самых высоких с момента начала развития данного сегмента российского рынка, уступая только показателям 2009 года. Но, разумеется, основной рост объемов строительства складов приходится отнюдь не на регионы. По информации директора отдела исследований рынка CBRE Валентина Гаврилова, региональные рынки, кроме Санкт-Петербурга, характеризуются существенно более низким уровнем развития основных клиентов, предъявляющих спрос на складские помещения: ритейлеров и логистических компаний. Существенно меньшие объемы деятельности данных игроков в регионах автоматически приводят к значимо более низкому относительному спросу на складские помещения. «Вместе с тем, стоит отметить, что в будущем наметившаяся тенденция к увеличению проникновения современных форматов торговли в регионы приведет к росту спроса на склады и в других областях нашей страны, среди которых, в первую очередь, стоит ориентироваться на города-миллионники», - говорит эксперт.

Поэтому, продолжает Валентин Гаврилов, рынок складской недвижимости России – это, в первую очередь, рынок Москвы и Подмосковья. Столичный регион формирует, по разным оценкам, не менее 70% рынка страны в сегменте складской недвижимости класса «А». Этому явлению есть объективные причины, связанные, в первую очередь, с уровнем покупательной способности московской агломерации и принципами организации логистики на российском рынке.

По мнению эксперта CBRE, данный всплеск активности на рынке связан с действием как долгосрочных, так и кратко-срочных факторов.

Долгосрочные факторы связаны с глобальным отставанием российского рынка в своем развитии от европейских рынков. Если рассматривать такой индикативный показатель, как количество квадратных метров складских помещений в расчете на 1 жителя, то только для Москвы (не считая область) данный показатель в классе «А» составит менее 0,4 метра на 1 человека. Для сравнения: в Париже данный показатель составляет 2,5 метра на 1 человека, Варшаве и Праге – 1,6 и 1,3 метра на 1 человека соответственно. Индикатор обеспеченности складскими помещениями сильно связан с развитием розничной торговли и логистической активности в регионе, по которым Россия также отстает от европейских рынков.

Более краткосрочные факторы объясняют, почему всплеск активности пришелся именно 2012 год. Здесь имеют место два момента. Так, средний срок, требуемый на развитие складского объекта достаточно большой вместимости, составляет порядка 18 месяцев. Соответственно, решения о начале реализации проектов, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2012 году, принимались в течение 2010 года – начала 2011 года. Если вспомнить экономическую конъюнктуру того периода, то можно отметить присутствие тогда достаточно сильного оптимизма, связанного с ободряющими сигналами восстановления мировой экономики. Вторая волна кризиса, связанная с бюджетными сложностями стран-членов еврозоны, тогда казалась достаточно отдаленной перспективой. Арендные ставки показывали хороший рост, увеличившись с июня 2010 года по июнь 2011 года на порядка 30%.

Соответственно, экономическая ситуация как в долгосрочном, так в краткосрочном периоде благоприятствовала началу активной реализации проектов в секторе складской недвижимости в 2010-2011 гг. «Завершение данных проектов мы и наблюдаем в 2012 году», - говорит эксперт CBRE.

Еще одна причина роста объемов площадей на рынке - предложение сегодня зачастую не удовлетворяет спрос, и многие ритейл-компании и логисты, никогда не занимавшиеся девелопментом, начали самостоятельно строить склады для своей продукции. Помимо новичков, на рынок складского строительства выходят девелоперы из других сфер коммерческой недвижимости.

Рост предложения не опустит цены

На вопрос, не приведет ли бурное строительство к перенасыщению рынка и падению цен на услуги логистических операторов, эксперты «НРН» уверенно отвечают, что нет.

Ставки аренды на объекты класса «А» в Москве в среднем практически остановили свой рост, а динамика цен уже больше года находится в форме «плато». С одной стороны, увеличение объемов сделок build-to-suite (под заказчика) может говорить о том, что девелоперы хотят снизить уровень принимаемых на себя бизнес-рисков и не чувствуют уверенности в способности рынка поглотить все, что будет построено.

Однако, с другой стороны, крайне низкий уровень вакантных площадей (порядка 1,5%) и прайм-ставки, в Московском регионе превышающие уровень Варшавы и Парижа, говорят о том, что спрос на складские площади остается достаточно высоким.

Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ», также уверена, что рынок складской недвижимости далек от насыщения даже в столичном регионе, не говоря о провинции.

Прогноз на конец года

В настоящее время, в соответствии с заявленными планами, эксперты уверены, что объемы рынка качественных складских площадей, действительно, удвоятся, а тенденция продолжится. «Если посмотреть на структуру спроса со стороны арендаторов, то порядка 50% спроса предъявляется со стороны компаний, работающих в секторах розничной торговли и FMCG, - объясняет Валентин Гаврилов. - Еще порядка 20% спроса генерируется логистическими компаниями. Соответственно, сохранение стабильной траектории развития экономики и рост доходов населения будут и далее стимулировать развитие розничного сектора, который, в свою очередь, будет тянуть за собой и рост сектора складских помещений».

Развитие рынка складских помещений, по мнению эксперта CBRE, находится в русле долгосрочных трендов. С этой точки зрения текущий всплеск активности на рынке является логичным, равно как и последующее возможное замедление вследствие влияния текущих мировых экономических проблем на количество объявляемых новых проектов в настоящее время. Есть вероятность, что вновь вводимые мощности станут избыточными вследствие резкого сокращения спроса по сценарию конца 2008-2009 гг. (например, вследствие частичного или полного развала еврозоны). Однако эта избыточность будет носить временный характер и исчезнет с восстановлением экономического роста в стране. Аналогичные провалы имели, имеют и будут иметь место и в развитых экономиках.

«По нашим оценкам, текущая ситуация располагает к дальнейшему активному росту рынка коммерческой недвижимости, в том числе и складской, - говорит Анна Мишутина. - Определенные риски для рынка создает сложная текущая экономическая конъюнктура, которая в случае ухудшения может оказать негативное влияние на реализацию планов по внедрению новых объектов - как в столичном регионе, так и в России в целом».

Резюмируя вышеизложенное, специалисты считают, что рынок имеет хорошие долгосрочные предпосылки для продолжения роста по объемам вновь вводимых объектов. При этом дальнейший рост цен возможен, но он будет наталкиваться на более серьезное сопротивление со стороны платежеспособного спроса. Цены на активы и ставки аренды могут упасть: но это падение может произойти из-за европейских проблем, а не вследствие фундаментального насыщения российского рынка. В краткосрочном же периоде (в пределах 1 года) рынок живет ожиданием того, как разрешатся европейские проблемы: этот фактор может стать определяющим для динамики рынков на следующие 1-2 года. 

Компетентно

Павел Солдатенко, директор ООО «Логика Движения»:

- Я не уверен, что из-за почти двойного роста объема складских площадей в России ценовая политика логистических операторов как-то кардинально поменяется на всем рынке в целом. Мне кажется, если это и будет происходить, то не в массовом, а в единичном порядке. Например, если крупный оператор выстроил под конкретных заказчиков много складских терминалов (допустим, 200 тыс. кв. м), то в силу широких масштабов своей деятельности он может делать своим клиентам скидки или немного снизить цены на свои услуги. Или просто длительное время не повышать ставки аренды, несмотря на инфляцию и подорожание электроэнергии. Но это вовсе не означает, что, глядя на него, то же самое будет делать и владелец одного склада площадью в 10 тыс. кв. м. Для него это будет невыгодно и не будет иметь оснований. Много также значит и география. В качестве примера могу привести Самару, где суточный тариф хранения паллето–места составляет 10-12 рублей, и Казань, где можно найти терминалы со ставкой в 6-8 рублей – на 25% дешевле.

Михаил Ненашев, генеральный директор компании «ИНДЭСТ-Development»:

- Благодаря росту объемов складского сегмента в России арендаторы терминалов получают более широкий выбор. Если раньше многим компаниям приходилось арендовать склад, не всегда идеально подходящий под их требования и нужды, то сегодня арендатор может уже диктовать условия арендодателям. Кроме того, усилившаяся конкуренция может остановить рост цен на услуги логистических операторов.

Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ»:

- Удвоение объема качественных складских площадей в России - действительно значимое событие для рынка. В докризисный период, в период активного роста экономики, темпы увеличения объемов рынка складской недвижимости достигали 50%, однако в кризисные 2008-2009 гг. конъюнктура на данном рынке была неблагоприятной, как и на всем рынке коммерческой недвижимости в целом. Позитивные тенденции стали преобладать, начиная с 2010 года, и хорошие ожидаемые результаты по объемам введения новых складских объектов объясняются восстановлением активности в реальном секторе экономики, нормализацией ситуации в кредитно-денежном сегменте.

Что касается опережающих темпов роста регионального рынка складской недвижимости, то он выглядит закономерным. В последние годы наблюдается плавный процесс децентрализации российской экономики, все большую роль в ее развитии начинают играть регионы. Соответственно, это находит отражение в развитии логистической инфраструктуры и, как следствие, в увеличении доли высококачественных складских помещений класса А и класса Б.

Оставить свой комментарий

Отправить
Защита от автоматических сообщений